LMNP, pour Loueurs de Meublés Non Professionnels, est un statut intéressant immobilièrement et financièrement parlant pour les particuliers. C’est une manière intelligente de faire travailler son argent, et sur le long-terme de dégager une plus-value sur le bien. Mais est-ce possible de bénéficier de ce statut à Lyon, grande ville tendue sur le marché immobilier ? Discutons Immo vous répond.
Peut-on être LMNP sur Lyon ?
On pourrait croire qu’une grande ville comme Lyon pose des barrières à l’entrée, et pourtant… Oui, le statut LMNP est pleinement accessible sur Lyon, sans restriction de secteur géographique. Il s’applique aux biens anciens comme neufs, à condition que le logement soit meublé de manière réglementaire. Ce qui compte, c’est le respect des critères fiscaux : générer moins de 23 000 € par an en revenus locatifs ET que ces revenus ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.
Comment obtenir le statut ?
Le formalisme administratif est bien moins terrible qu’il en a l’air. Il suffit de remplir et transmettre le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de la location. Ce document permet d’obtenir un numéro SIRET et de choisir son régime fiscal. Deux options s’offrent alors à vous :
- le régime micro‑BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés touristiques) sur les recettes déclarées ;
- le régime réel, plus technique mais très souvent plus rentable, qui permet d’amortir le bien immobilier, le mobilier, et de déduire toutes les charges afférentes à l’activité.
N’hésitez pas à vous faire accompagner pour cela, par exemple avec un comptable spécialisé dans les locations non-meublées. Sur le territoire Lyonnais, nous avons comme spécialiste de référence Archipel, qui est un expert-comptable pour les LMNP à Lyon : https://www.archipel-lyon.fr/expert-comptable-lmnp-lyon/.
Les points de vigilance Lyonnais
Pour les locations à l’année, l’encadrement des loyers est bel et bien en vigueur. Il faudra respecter les plafonds de loyers en fonction du secteur, de la surface, et de la typologie du logement. En revanche, pour les locations courte durée type Airbnb, l’encadrement ne s’applique pas, mais la législation impose de déclarer un changement d’usage, souvent soumis à autorisation.
Est-ce intéressant de proposer une location immobilière sur la métropole Lyonnaise ?
La réponse est un grand oui, surtout quand on regarde la courbe de la demande. Lyon attire chaque année plus de 150 000 étudiants, une forte population de jeunes actifs, des travailleurs en mobilité et une clientèle touristique régulière. Résultat : faible vacance locative et loyers stables, voire élevés, surtout en meublé où les loyers sont en moyenne 20 % plus hauts qu’en location nue. La ville reste aussi très bien classée pour les perspectives de plus-value immobilière, notamment dans des quartiers comme Montchat, Confluence ou encore Villeurbanne Gratte-Ciel.
Quels avantages fiscaux en sortir ?
En micro‑BIC, on bénéficie d’un abattement automatique de 50 % sur les recettes, sans justificatif. Mais c’est au régime réel que la magie opère : amortissement du bien sur 20 à 30 ans, du mobilier sur 5 à 7 ans, déduction des intérêts d’emprunt, des charges, des frais de notaire… Et même la possibilité de récupérer la TVA sur certains investissements neufs. Le tout, avec la possibilité de reporter les déficits ou amortissements excédentaires sur les années suivantes.
Nos conseils
Conseils LMNP généralistes
Pour maximiser la rentabilité, mieux vaut optimiser le choix du régime fiscal (le réel étant bien plus intéressant dès 10 000 € de recettes locatives annuelles), anticiper la structure des charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais d’agence, assurances, etc.), et surtout documenter soigneusement tous les amortissements. L’accompagnement par un comptable spécialisé LMNP n’est pas un luxe, c’est une arme. Il permet d’éviter les erreurs de déclaration et d’économiser parfois plusieurs milliers d’euros par an en impôts.
Conseils pour une LMNP spécialement sur Lyon
Lyon n’est pas une ville comme les autres : la pression foncière y est forte, les locataires exigeants et la réglementation parfois contraignante. Pour réussir un projet LMNP dans la métropole, visez des emplacements stratégiques avec forte demande locative : le 7e arrondissement pour les étudiants, le 3e pour les jeunes actifs, ou encore Vaise pour les salariés en mobilité. Évitez les logements trop petits dans les zones déjà saturées comme Guillotière ou Part-Dieu, sauf si vous misez sur la location courte durée. Enfin, soyez attentif à la réglementation sur les meublés touristiques, très encadrée dans la Presqu’île et les arrondissements centraux. Un bien, bien placé et bien meublé à Lyon se loue en moins de 10 jours, selon les statistiques de marché.
Quel prix de l’immobilier sur Lyon ?
Les chiffres ne mentent pas : Lyon reste l’une des villes les plus chères de France hors Île-de-France. En août 2025, les prix au m² dans l’ancien se situent en moyenne autour de 5 300 €/m², avec des écarts importants selon les quartiers : plus de 7 000 €/m² dans le 6e, environ 6 000 €/m² dans le 2e, et entre 4 500 € et 5 000 €/m² dans le 8e et le 9e. Sur le marché du neuf, les prix flirtent avec les 6 500 à 7 500 €/m², notamment dans les programmes à Confluence, Gerland ou Monplaisir. Ce niveau de prix implique de travailler son rendement locatif au millimètre, en visant un rendement brut d’au moins 4 à 5 %, ce qui est atteignable en meublé avec une bonne stratégie fiscale.
Le LMNP à Lyon combine souplesse, optimisation fiscale et rentabilité dans une métropole dynamique. Il suffit d’un logement meublé conforme, d’une déclaration P0i rapide, et des bons choix fiscaux (micro ou réel). Se tourner vers un expert du secteur, tel qu’Archipel, vous aidera à assurer la bonne comptabilité et vous faire accompagner administrativement.
