Devenir diagnostiqueur immobilier | Gérer son entreprise

Selon Médiamétrie, ce sont 4 millions d'internautes qui souhaitent acheter un bien sous un an, et 80% des experts du secteur immobilier prévoient une poursuite de la croissance des ventes en 2018, dans le neuf comme dans l’ancien, par rapport à 2017, qui avait déjà été une année record, avec 958 000 transactions dans l’ancien. Un certain nombre de diagnostics avant-vente à réaliser en perspective, donc.

Par ailleurs, 2018 a vu la mise en place d’un certain nombre de nouvelles obligations concernant les diagnostics immobiliers :

  • Les diagnostics gaz et électricité avant location sont obligatoires pour tous les types de logements depuis le 1er janvier ;
  • les communes devront avoir publié leurs Secteurs d’Information sur les Sols qui devront certainement, à terme, être inclus dans le nouvel État des Risques et Pollutions (ERP), qui est venu remplacer l'ESRIS et l’ERNMT ;
  • Le diagnostic radon, plusieurs fois annoncé, et plusieurs fois repoussé, a également de fortes chances de voir le jour en 2018, avec un nouveau repérage amiante avant-travaux, et certainement une réforme du DPE.

Un marché en croissance, donc, et qui tend à se consolider, après quelques exercices plus complexes, autour d’obligations légales toujours plus précises, et qui est prêt à accueillir de nouveaux professionnels. Le point sur les modalités d’exercice de la profession de diagnostiqueur immobilier.

La certification : passage obligatoire

La certification est un passage obligé pour exercer la profession de diagnostiqueur immobilier. Elle est à la fois une garantie de compétence de l’opérateur, une exigence des assurances professionnelles, et un gage de qualité pour le client.

Les formations ne sont cependant plus suffisantes seules, puisque, désormais, l’accès à la profession nécessite également des pré-requis de formation initiale dans la technique du bâtiment, pour le DPE et le repérage amiante : bac+2 minimum et/ou expérience professionnelle de 3 ans dans ce domaine.

En dehors des diagnostics « Assainissement Non collectif » et « ERP », qui ne nécessitent aucune certification, cette dernière est obligatoire pour tous les autres diagnostics, que ce soit une certification unique (Gaz, électricité, termites) ou une certification « avec ou sans mention » (DPE, amiante, plomb).

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"Chef d'entreprise"

Les modalités de certification évoluent à partir du 1er avril 2019, avec notamment l'ajout de contrôles sur ouvrage et une période étendue à 7 ans au lieu de 5 ans.

L’assurance professionnelle

Le Code Civil impose que toute personne ayant causé un dommage à autrui est tenue de le dédommager.

En matière de diagnostic, ces dommages peuvent prendre des formes différentes et variées, allant de l’erreur matérielle dans un constat (non détection d’amiante ou de plomb), à la mauvaise interprétation des données d’un DPE, en passant par des dommages qui peuvent avoir été causés lors de l’inspection d’une chaudière ou d’une installation électrique, à un mesurage mal évalué…bref, les motifs de sinistres sont nombreux dans le domaine du diagnostic immobilier.

La réglementation de la profession impose donc que tout diagnostiqueur réalisant les diagnostics amiante, CREP, termites, gaz, électricité et DPE souscrive « une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » (article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation), dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance (article R271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Cette obligation d’assurance impose au diagnostiqueur de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) permettant de couvrir les risques de sinistres relatifs à son activité.

En effet, la profession de diagnostiqueur immobilier présente des risques importants en termes de coûts, qui peuvent provenir ou non de la qualité de leur diagnostic.
Ainsi, un diagnostic comportant des erreurs importantes qui remettent en cause la validité des conclusions du rapport (non détection d’amiante entraînant l’obligation pour l’acquéreur de faire réaliser des travaux de retrait ou de confinement, par exemple), entraînera pour le diagnostiqueur l’obligation de réparer le préjudice. Lequel, en la matière, peut s’avérer très lourd.

Il en ira de même pour un mesurage Carrez erroné entraînant une contestation de l’acquéreur sur le prix de vente. Le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur pour obtenir réparation de son préjudice (remboursement d’une partie du prix de la vente).
D’une manière générale, les sinistres des diagnostiqueurs sont financièrement assez lourds, ce qui explique cette obligation.

L’évolution de la jurisprudence ne se fait pas non plus en faveur des diagnostiqueurs, et tend au contraire à interpréter de manière extensive le champ de la responsabilité financière de ces derniers en cas de sinistre qui aurait pour origine une erreur de diagnostic. La Cour de Cassation a ainsi décidé en 2015 qu’un diagnostiqueur ayant commis une erreur dans le cadre d’un diagnostic termites se voyait dans l’obligation de couvrir financièrement les frais de réparation des dégâts des insectes, mais aussi des frais annexes à ce préjudice principal, comme les frais de relogement et le préjudice moral.

Cette obligation d’assurance est générale, puisque la responsabilité du diagnostiqueur sera recherchée dans tous les cas de litiges relevant d’une erreur de diagnostic, quand bien même :

  • l’erreur de diagnostic serait imputable à l’un des salariés du diagnostiqueur, puisque ce dernier est responsable des erreurs et des manquements de ses salariés dans le cadre de l’exécution de leur mission ;
  • l’erreur de diagnostic serait imputable à un sous-traitant du diagnostiqueur (même si, dans certains cas, la responsabilité peut être atténuée), puisque c’est contre ce dernier que vont se tourner les autres parties à la transaction dans un premier temps ;
  • le diagnostiqueur agirait en tant que sous-traitant, puisque l’assureur du donneur d’ordre se retournera contre l’assureur du sous-traitant ;
  • le diagnostiqueur aurait reporté des mesures fausses dues à une défectuosité de ses outils de mesures, car il est responsable du bon fonctionnement de ses appareils (quitte ensuite à se retourner contre le fabricant).

Cette obligation est absolue dans la mesure où le Code de la Construction et de l’Habitation interdit :

  • d’établir un diagnostic amiante, CREP, termites, gaz, électricité et DPE sans disposer d’une assurance professionnelle ;
  • de faire établir un de ces diagnostics par un professionnel ne disposant pas d’une assurance professionnelle.

Le non-respect de ces obligations est puni d’une contravention de 5ème classe.

S’installer diagnostiqueur immobilier

Le métier de diagnostiqueur immobilier peut s’exercer, comme presque toute profession, de toutes les manières : seul ou en association, en franchise, en licence de marque, en partenariat… Nous allons ici aborder les différentes modalités d’exercice de la profession.

La question s’est longtemps posée de savoir si le diagnostiqueur immobilier avait un statut commercial ou libéral. Il est désormais acté que la profession a un caractère avant tout commercial, et qu’elle relève du code APE 71.20B « Analyses, essais et inspections techniques ». Les modes d’exercices de la profession sont donc les mêmes que pour les commerçants, ainsi que ses formes d’exercice : société commerciale (SARL, EURL, SAS…) ou exercice en nom propre.

Pour démarrer de manière plus « encadrée », et surtout, pour bénéficier d’un savoir-faire éprouvé, il est également possible d’intégrer des structures plus ou moins contraignantes : les réseaux de prescripteurs, les plateformes et les franchises.

Les plateformes

Les plateformes sont en quelque sorte des intermédiaires, apporteurs d’affaires, qui assurent l’interface entre les diagnostiqueurs et des « grands comptes ». Souvent créées par des groupes immobiliers, des groupes bancaires, ou de simples entreprises spécialisées, les plateformes vont de la simple intermédiation commerciale en apportant des demandes de diagnostics aux diagnostiqueurs qui en sont membres, contre rémunération, jusqu’à la prise en charge de certaines contraintes administratives ou de secrétariat (envois des rapports, facturation, prise de rendez-vous…).

Les avantages sont évidents, puisque les plateformes permettent au diagnostiqueur de se concentrer sur la partie opérationnelle de son métier, tout en lui assurant un chiffre d’affaires. Cette tranquillité a cependant un prix, certaines plateformes prenant des commissions allant jusqu’à 35%, voire plus. Et surtout, elles peuvent présenter un risque certain quant à l’indépendance du diagnostiqueur qui est, rappelons-le, l’une des conditions légales de l’exercice de sa profession. C’est pourquoi il est interdit à un diagnostiqueur de réaliser l’intégralité de son chiffre d’affaires avec une seule plateforme. Elles peuvent cependant permettre de s’assurer un minimum de CA en période creuse.

Les réseaux de prescripteurs

Un prescripteur est, comme une plateforme, un apporteur d’affaires, dans le sens où il va amener des clients au diagnostiqueur. A la différence près que le prescripteur est censé ne pas être rémunéré par le diagnostiqueur.

Les premières années de la profession ont amené leur lot d’abus en tout genre, dont le plus flagrant fut la pratique du commissionnement, aujourd’hui interdite (décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010). Elle consistait pour le diagnostiqueur à reverser une commission à l’agence immobilière sur chaque prestation que celle-ci lui avait amenée.

Un réseau de prescripteurs est complexe à mettre en place, puisqu’il s’agit de remonter à la source de la transaction immobilière, à laquelle on trouve le plus souvent les agences immobilières, ainsi que les études notariales mais également, de plus en plus, des plateformes numériques qui servent d’intermédiaires entre acheteurs et vendeurs.
L’autre difficulté consiste à convaincre un prescripteur ayant une approche purement commerciale de la transaction immobilière avec des arguments très techniques liés à la profession de diagnostiqueur…

La franchise

La franchise est le mode d’exercice le plus intégré. Il permet de bénéficier de nombreux avantages, liés notamment à la notoriété de l’enseigne, à sa réputation et à l’importance de son réseau de prescripteurs.

Sur le fond, intégrer une franchise signifie d’accepter de travailler suivant une méthode standardisée, généralement imposée aux franchisés. Intégrer une franchise a également un coût à l’entrée (une somme fixe qui peut parfois intégrer les équipements nécessaires), puis donne lieu au versement, par le diagnostiqueur, d’un pourcentage de son chiffre d’affaires.

Le système de la franchise existe pour toutes les activités commerciales, du fleuriste au magasin de bricolage, et permet souvent de démarrer dans de bonnes conditions, et en ayant moins à axer les efforts sur la partie « prospection ». Mais à la condition d’accepter d’en payer le prix à l’entrée (généralement plusieurs dizaines de milliers d’euros).

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