Diagnostics avant travaux : capitaliser l’information sur la durée

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AC Environnement a fait de la maquette numérique et du BIM sa marque de fabrique dans le domaine des diagnostics immobiliers. Aperçu des avantages de cette solution avec Julien Nidrecourt, directeur technique du groupe.

Quel est l’intérêt d’intégrer les diagnostics dans une logique BIM ?

Plusieurs arguments témoignent de la pertinence d'intégrer notamment l'information amiante, plomb, gaz et électricité dans une maquette numérique. Le premier d’entre eux est la capacité à capitaliser l’information. Avant d'arriver à une opération de travaux, le maître d’ouvrage peut avoir mené des investigations dans le cadre des locations ou de ses obligations liées aux parties communes. Il détient ainsi une première information sur la présence des polluants et des pathologies. Même si cette démarche est en premier lieu destinée à l'exploitation du bien, il est intéressant et pertinent d’archiver la donnée dans une maquette de façon à ce qu’elle puisse être récupérée facilement dans le cas où, demain, des travaux sont envisagés. Cette information confortera l’analyse de risque tout en optimisant le coût des diagnostics ultérieurs.

Même logique dans le cas de cessions de patrimoine importante : resynthétiser l'immeuble avec une lecture des problématiques amiante et plomb, en affichant l'immeuble et en activant les éléments pollués, apporte un niveau d'information non négligeable à l'acquéreur au préalable de la vente.

Grâce au BIM, le maître d’ouvrage peut également remettre plus facilement les informations du bâtiment au intervenants suivant, comme le demande la réglementation.

Les gains financiers offerts par le BIM permettent-ils un réel retour sur investissement ?

En ce qui concerne l'amiante c'est une certitude. Avec l'expérience, nous savons qu'un maître d’ouvrage peut être amené à acheter plusieurs fois la même chose. De ce fait, on demande au diagnostiqueur d'avoir une vraie réflexion à l'échelle de l'immeuble, et non plus au niveau du logement ou d'une pièce. Pouvoir synthétiser l'information, l'afficher à l'écran, activer des parties d'ouvrage avec une donnée sur les polluants déjà détectés… Tout cela permet au maître d’ouvrage d'optimiser sa gestion des zones présentant des similitudes d'ouvrage (ZPSO) en toute transparence avec le diagnostiqueur. Le BIM devient ainsi un outil extrêmement efficace dans le cadre de la recherche d'optimisation des coûts autour de la problématique amiante. La démarche offre une plus-value évidente.

On notera également un retour sur investissement intéressant concernant le DPE. Car une fois les éléments intégrés dans la maquette, on peut générer très facilement des DPE grâce au moteur de calcul intégré. Ce dernier vient lire tout ce qui est implémenté dans la maquette comme les isolants des murs, le type de chauffage, le système de ventilation, ou encore l'exposition du bâtiment. Notre système BIM peut aussi proposer des simulations de travaux et en mesurer immédiatement l’impact sur le DPE. Un propriétaire peut par exemple calculer les conséquences d’un changement de vitrage. Cette utilisation de la donnée offre beaucoup d’autonomie au maître d’ouvrage, qui peut se positionner sur des intentions de travaux sans avoir recours nécessairement à des bureaux d'études en première intention.

Y a t-il une date de péremption des documents ?

Selon les cas de figure, oui, mais seulement en ce qui concerne le format du livrable des diagnostics tel qu’exigé par la réglementation. L'information technique hébergée dans la maquette, elle, demeure pertinente tant que les travaux n’ont pas eu lieu. D’ultérieurs livrables pourront ainsi être actualisés sur la base de ce qui est connu dans la maquette numérique.

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