Diagnostic immobilier : des pistes de diversifications à explorer

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Qualité de l’air intérieur (QAI), tests d’infiltrométrie, thermographie, diagnostics avant travaux : autant de pistes de diversifications envisageables pour un diagnostiqueur immobilier. Sont-elles pour autant sans incidences sur l’activité ? Sont-elles compatibles avec toutes les structures d’exercice ? Peuvent-elles constituer la base d’une évolution vers d’autres métiers ? Le point avec Lionel Janot, Président de la FIDI.

On parle beaucoup de la QAI comme piste de diversification pour les diagnostiqueurs immobiliers. Quelle est la réalité du marché ?

La QAI et son contrôle sont des obligations réglementaires, issues notamment de la loi du 12 juillet 2010 « portant engagement national pour l’environnement » qui a rendu obligatoire la surveillance de la qualité de l’air intérieur par les exploitants de certains ERP recevant un public « sensible » : enfants de moins de six ans, accueils de loisirs, établissements d'enseignement du premier et du second degré (au 1er janvier 2020). Dès 2023, tous les ERP seront soumis à cette obligation.

Cette surveillance a lieu tous les sept ans et impose de mesurer 4 polluants : formaldéhyde, benzène, dioxyde de carbone et, dans des cas particuliers, perchloréthylène. En cas de dépassement des seuils, l’exploitant doit réaliser une nouvelle campagne de mesures dans les deux ans.

Le seul bémol que l’on peut opposer à cette activité, c’est que la réglementation permet à l’exploitant de l’ERP de réaliser lui-même le contrôle de la qualité de l’air. Il n’est donc pas formellement tenu de passer par un diagnostiqueur accrédité. Le diagnostiqueur immobilier, pour procéder à ce type de contrôle, devra pour sa part établir une stratégie d'échantillonnage, réaliser des prélèvements ou des mesures en continu, remettre des conclusions de conformité aux seuils et confier les prélèvements pour analyse exclusivement à un organisme accrédité.

En conclusion, si l’on peut considérer le contrôle de la QAI comme un réel marché pour les diagnostiqueurs, ce contrôle ne suit pas le cadre des activités « classiques » de la profession. En effet, il n’est pas déclenché par une vente ou une mise en location, et sa réalisation fait souvent l’objet d’appels d’offres, qui nécessitent d’être dimensionnés et capables techniquement d’y répondre.

D’autre part, le contrôle de la QAI fait appel à des compétences différentes de celles exigées du diagnostiqueur, et devront faire l’objet de formations complémentaires. Enfin, ce ne sont pas les mêmes clients, et il sera nécessaire, pour ceux qui souhaitent intégrer le marché, de se structurer en intégrant, notamment, de nouvelles méthodes de prospection commerciales.

L’infiltrométrie est le seul contrôle actuellement obligatoire en fin de chantier sur des constructions neuves. Constitue-t-elle pour autant un marché porteur ?

On retrouve pour l’infiltrométrie les mêmes constats que pour la QAI. Le contrôle de l’infiltrométrie répond effectivement à une obligation réglementaire. C’est l’arrêté du 26 octobre 2010 « relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments » qui est venu fixer les objectifs obligatoires de perméabilité à l’air de ces constructions.

Comme pour le contrôle de la QAI, les tests d’infiltrométrie nécessitent un matériel particulier, dont le premier est une porte soufflante. Il est également spécifique à certains marchés, celui de la construction en premier lieu, et va donc nécessiter des formations supplémentaires et l’adoption de nouvelles méthodes de prospection.

Ainsi, le rapport devra être rédigé selon les prescriptions de la norme NF EN 13829 et du guide d’application GA-P50-784. De plus, les tests et le rapport ne peuvent être réalisés que par un opérateur certifié par le Ministère en charge de la construction et la Commission d’autorisation de la perméabilité à l’air. Le diagnostiqueur devra donc obtenir une certification supplémentaire.

Ce que nous constatons en tant que fédération, c’est que les acteurs de ce marché sont aussi bien des diagnostiqueurs immobiliers qui se sont diversifiés, que des bureaux d’études dont c’est le cœur de métier.

La thermographie peut-elle apporter une réelle valeur ajoutée aux diagnostiqueurs ?

La technologie de la thermographie peut être utilisée dans les tests d’infiltromérie et dans le cadre du DPE pour détecter des fuites et mettre en évidence des déperditions énergétiques de manière « améliorée » mais, rappelons-le, non obligatoire. En ce sens, la thermographie peut être considérée comme une prestation complémentaire dans le cadre d’un DPE pour un client qui en fait la demande. Et cette demande existe dans le tertiaire et dans le collectif. Car elle permet d’obtenir une « radiographie » du logement, et une visibilité claire sur les performances thermiques d’un immeuble.

Pour se lancer dans cette activité, le diagnostiqueur doit avoir les compétences de base pour réaliser un audit énergétique. Il sera donc nécessaire d’envisager des formations complémentaires, pour aller vers une spécialisation qui dépasse le cadre du diagnostic immobilier. Il s’agit donc d’un vrai investissement pour ceux qui voudraient évoluer et, éventuellement, changer de métier pour évoluer vers des prestations de bureau d’études thermiques.

Au final, si on n’est pas face à un marché énorme, la thermographie peut être vue comme un axe de développement pour certains diagnostiqueurs, mais ne se révèlera pas forcément un axe stratégique pour le développement commercial.

Les arrêtés d’application du diagnostic avant travaux sont attendus pour le début de l’année 2020. Comment envisagez-vous les perspectives de ce nouveau marché ?

Pour rappel, il ne s’agit pas d’un nouveau marché, puisque l’obligation de réaliser un repérage amiante avant travaux a été introduite par le décret du 9 mai 2017 « relatif au repérage de l'amiante avant certaines opérations ». Ce décret prévoit expressément que le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles qui décide d'une opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante doit faire réaliser une recherche d'amiante « assurée par un repérage préalable à l'opération, adapté à sa nature, à son périmètre et au niveau de risque qu'elle présente ».
Les arrêtés qui sont attendus pour l’application de ce décret concerneront essentiellement les compétences des diagnostiqueurs qui pourront réaliser ces repérages.

Tous les types de travaux dans l’habitat sont concernés et nécessitent un repérage pour les immeubles construits avant 1997. Tous les corps de métiers amenés à y intervenir doivent déjà, par ailleurs, être formés en intervention SS4, sensibilisés aux risques et avoir acquis les bons réflexes face à des matériaux contenant de l’amiante.

A notre niveau, nous constatons que les formations commencent à vraiment se développer. De plus en plus, les entreprises intervenants sur des chantiers prennent l’habitude de demander le rapport de repérage avant travaux. Nous constatons également que le volume de diagnostics avant travaux est en très nette augmentation depuis 3 ou 4 ans.

Pour les diagnostiqueurs qui veulent profiter du marché, ils doivent être certifiés avec mention. Sur un plan opérationnel, le diagnostic avant travaux constitue un travail assez différent puisqu’il va nécessiter une cartographie plus précise du bâtiment, moins d’automatismes dans le repérage et surtout, implique de rendre un rapport de repérage exploitable et bien lisible par le client et l’entrepreneur. Sur place, les investigations et les prélèvements font appel à une réelle expérience de technicien du bâtiment.

Le diagnostic avant travaux, qui comporte des sondages obligatoires, fait appel à des laboratoires d’analyses, puisqu’il est impossible, dans ce cadre, de déclarer l’absence d’amiante par une simple analyse visuelle. Donc, si le diagnostic avant travaux constitue une réelle opportunité en termes d’activité, il va imposer aux diagnostiqueurs d’envisager le diagnostic différemment, et d’adopter une approche de technicien du bâtiment.

A cela s’ajoute une plus grande interactivité avec le maître d'ouvrage et l'entreprise de travaux ou les désamianteurs, certains volets de repérage ne pouvant être réalisés qu'au fil de l'avancement des travaux. C'est donc une opportunité pour les diagnostiqueurs de se positionner en partenaires, pour autant que les descriptifs de missions et les contrats sont réfléchis et élaborés de cette manière. En tant que fédération, nous sommes prêts à travailler sur cette question. Je suis d’ailleurs membre du comité de vérification et de suivi des règles techniques SS3 élaborées par le Syrta et le Seddre, en particulier pour travailler sur le volet RAT de retrait.

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