ERPS (état des risques des pollutions des sols) : une nouvelle prestation pour les diagnostiqueurs immobiliers

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Les conditions d'élaboration des secteurs d'information sur les sols ainsi que les modalités d'information des acquéreurs et locataires sont fixées. Le contenu de l'étude de sol, requise pour les projets de construction prévus dans ces secteurs, est également défini.

Selon le code de l'environnement, l'État doit élaborer, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d'information sur les sols (SIS).

Ces secteurs comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d'usage, la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l'environnement.

Originellement instaurée par la loi Grenelle 2 mais jamais rendue effective, l'obligation a ensuite été remaniée par la loi ALUR (v. notre précédente actualité "Avec la loi ALUR, les sols pollués ont de l'avenir"). Les modalités d'application du dispositif ainsi révisé viennent d'être fixées par un décret du 26 octobre 2015.

Modalités d'information des acquéreurs et locataires des terrains situés dans ces secteurs

Selon la loi, lorsqu'un terrain situé en secteur d'information sur les sols fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain doit en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire et communique les informations rendues publiques par l'État. L'accomplissement de la formalité est attesté par l'acte de vente ou de location.

Le décret précise que cette obligation d'information s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les terrains répertoriés en secteurs d'information sur les sols. Pour chacune des communes concernées, le préfet arrête notamment la liste des SIS, précisant les parcelles concernées. Cet arrêté devra en particulier être mis à jour lors de la mise à jour des SIS.

En outre, lorsqu'un terrain situé en SIS fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur fournit les informations sur les sols à l'acquéreur ou au preneur selon les mêmes modalités que celles prévues pour l'état des risques naturels et technologiques. Cet état des risques doit en effet mentionner les risques dont font état les documents et dossiers mentionnés à l'article R. 125-24 du code de l'environnement, ledit article accueillant désormais la liste des SIS, et auxquels l'immeuble faisant l'objet de la vente ou de la location est exposé.
Remarque : à  noter que le décret introduit également de nouvelles obligations concernant l'information sur les risques miniers.

Établissement des secteurs d'information sur les sols au plus tard le 31 décembre 2018

Une procédure menée par le préfet

C'est au préfet de département qu'il échoit d'établir la liste des SIS, sur la base des données dont l'État a connaissance entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2019. Le décret impose au préfet d'établir cette liste avant le 1er janvier 2019.

Dans chaque département, le préfet arrête par commune un ou plusieurs projets de création de SIS puis consulte les maires des communes concernées (ou, le cas échéant, les présidents des EPCI compétents en matière d'urbanisme) pour une durée de six mois. Sans réponse dans le délai, leur avis est réputé favorable.

Les propriétaires des terrains d'assiette sur lesquels sont situés les projets de SIS sont informés par lettre simple par le préfet, avec indication des modalités envisagées de la participation du public. Puis au vu des résultats des consultations et de la participation du public, le préfet arrête les SIS. Par la suite, ces secteurs d'information sont annexés au PLU ou au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

Le préfet doit ensuite réviser annuellement la liste des SIS, notamment sur la base d'informations qui lui sont communiquées.

Les exclusions

Sont exclus des secteurs d'information sur les sols :
- les terrains d'emprise des ICPE et les INB en exploitation ;
- les terrains où des servitudes d'utilité publique ont été instituées.
Le texte précise également que les pollutions pyrotechniques relatives au déminage dans le cadre de la protection générale de la population ne sont pas mentionnées comme des pollutions des sols au sens des SIS.

Étude de sols et attestation par un bureau d'études certifié

Pour les projets de construction ou de lotissement prévus dans un SIS, une étude de sol doit être réalisée, afin d'établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l'usage futur et l'état des sols. Pour les projets soumis à permis de construire ou d'aménager, et sauf exception, le maître d'ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis une attestation devant être établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués.

Le décret précise les contenus de l'étude de sols et de l'attestation. Il modifie également le code de l'urbanisme pour ajouter les documents précités à la liste de ceux à produire à l'appui d'une demande de permis de construire ou d'aménager.

Ainsi, l'étude de sols comprend notamment :
- les éléments relatifs à l'étude historique, documentaire et mémorielle du site ;
- les éléments relatifs à la vulnérabilité des milieux ;
- la liste des parcelles cadastrales concernées ;
- un plan délimitant l'emprise du site ;
- une cartographie du site localisant les différentes substances utilisées sur le site ;
- la présentation des modalités d'échantillonnage ;
- le détail des mesures, prélèvements, observations et analyses sur les milieux ;
- un plan de gestion qui définit les mesures permettant d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage futur du site au regard de l'efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables ainsi que du bilan des coûts et des avantages de la réhabilitation au regard des usages considérés.

L'attestation du bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, doit quant à elle garantir :
- la réalisation d'une étude de sols ;
- la prise en compte des préconisations de cette étude pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage futur du site dans la conception du projet de construction ou de lotissement.

Carte des anciens sites industriels et de services

L'État reportera dans un système d'information géographique les sites répertoriés au titre de l'arrêté du 10 décembre 1998 relatif à la création d'une base de données sur les sites industriels et d'activités de service anciens. Rappelons qu'au titre dudit arrêté, BASIAS est l'inventaire historique de sites industriels et activités de service.

 

Décret no 2015-1353 du 26 octobre 2015

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