Abonnés : Les agents immobiliers ont droit au cumul des mandats

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Cumuler mandats de vente et de recherche n'est pas interdit par la législation Hoguet et peut aboutir au cumul des commissions contractuellement prévues.

L'agent immobilier peut être mandaté à la fois par le vendeur et l'acheteur, selon deux mandats distincts, ce qui lui permet alors de demander une rémunération à chacun de ses deux mandants. Cette solution vient d'être rappelée par la Cour de cassation. Elle reconnaît ainsi explicitement que la pratique du double mandat permet au mandataire de percevoir deux rémunérations, à condition que les exigences du droit à commission soient remplies.

Le double mandat permet de percevoir deux commissions

Dans cette affaire, un propriétaire confie à une agence immobilière un mandat exclusif de vendre sa maison avec une rémunération à sa charge. Quelque temps après, des candidats à l'achat trouvés par la même agence lui donnent un mandat de recherche, portant sur le même bien, prévoyant qu'ils supporteraient une commission. Le même jour, une promesse de vente est signée, mais le propriétaire renonce finalement à vendre. Toutefois, un an plus tard, une nouvelle promesse est conclue entre les mêmes parties et aboutit à une vente définitive. L'agence immobilière assigne alors le vendeur et les acquéreurs en paiement de dommages-intérêts.
Selon la cour d'appel, l'agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur. Elle estime que la pratique consistant pour l'agent immobilier à établir un mandat de vente comportant, à la charge du vendeur, l'obligation de lui verser une rémunération, puis de faire signer aux acquéreurs un mandat de recherche portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération à leur charge, est une pratique déloyale, de nature à permettre une double rémunération, et que cette pratique est contraire à la réglementation d'ordre public. Elle se fonde sur l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 selon lequel l'agent immobilier qui reçoit le mandat ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission que celle prévue à ce mandat lors d'une opération régie par la loi Hoguet de 1970. La juridiction du second degré en déduit que le mandataire ne peut toucher qu'une seule rémunération et elle déboute l'agent immobilier.
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 6 de la loi de 1970 et 73 de son décret d'application de 1972. Aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération. Il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats, dès lors que les exigences prescrites par ces articles pour être rémunéré sont satisfaites.

À condition que les exigences légales soient satisfaites

Les exigences prescrites sont d'une part, de détenir des mandats valables et que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6). Elles consistent d'autre part, à ce que cet engagement révèle expressément les rémunérations respectivement dues, puisque le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le(s) mandat(s) et dans l'engagement des parties (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 73).
Une fois remplies, ces exigences ouvrent le droit à commission, qu'il soit prévu une rémunération par une seule partie ou une rémunération par chaque partie à la vente. Ce principe a déjà été admis par la Cour de Cassation dans un arrêt ancien (Cass. 1re civ., 13 mai 1998, n° 96-17.374 : Bull. I, n° 169). Il est donc ici réaffirmé, et ce d'autant plus fortement qu'en l'espèce, l'agent immobilier ne demande pas d'honoraires, mais un dédommagement basé sur ceux-ci, puisqu'il a été évincé de la vente définitive. Or les textes ne font pas obstacle à ce que la responsabilité des mandants soit retenue pour avoir manqué à leurs obligations, même si l'agent a conclu, non seulement un mandat de recherche avec les acquéreurs, mais aussi un mandat de vendre avec le propriétaire. La Cour de cassation ne va pas plus loin. Elle ne se prononce pas sur les sommes dues à l'agent. Pour ce faire, elle renvoie les parties devant une autre cour d'appel.
Cette décision est favorable aux agents immobiliers, elle n'est pas pour autant novatrice. Elle permet d'entériner une fois pour toutes la pratique du double mandat et ses conséquences. D'ailleurs, toucher une double rémunération pour une même opération ne signifie pas forcément que le mandataire perçoit le double des honoraires habituels. Il peut très bien avoir demandé, dans chaque mandat, une commission moindre que celles pratiquées sur le marché. En tout état de cause, pour une même opération, le total des commissions ne doit pas dépasser le montant d'honoraires prévu au barème de l'agence.

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

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