Abonnés : L’offre d’achat acceptée engage ses signataires vis-à-vis du mandataire

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La clause pénale d'un mandat de vente peut recevoir application au profit de l'agence mandataire en cas de non-respect d'une simple offre d'achat, dès lors que celle-ci a été contresignée.

Point n'est besoin d'un compromis de vente en bonne et due forme pour que l'agent immobilier ayant trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat puisse être indemnisé de ses diligences. Une simple offre d'achat acceptée suffit pour ce faire, ainsi que l'illustre la présente affaire.
Deux mandats de vente successifs portant sur la même propriété ont été donnés par deux SCI à une agence immobilière. A l'époque où les mandats ont été signés, le bien appartenait à la société civile immobilière ayant donné le premier mandat de vente et dont l'autre SCI, qui a confié le second mandat, allait acquérir la totalité des parts sociales.
L'agence immobilière a trouvé un candidat à l'achat qui a formulé une offre. Celle-ci a été contresignée par les deux SCI, représentées par le même gérant.
Concernant la procédure, même si la première société apparaît seule pour le premier mandat et que l'autre SCI apparaît seule pour le second mandat qui s'est substitué au premier, ce sont ces deux sociétés qui ont finalement confié à l'agence immobilière le mandat de vendre la propriété.
Le gérant des deux sociétés ayant finalement refusé de signer le compromis de vente préparé par l'agence, celle-ci est recevable à agir à l'encontre des deux entreprises, peu important pour la première société qu'une cession de ses parts soit intervenue après les mandats au profit de la seconde.
Sur le fond, la cour d'appel ayant constaté que l'offre acceptée démontrait que l'agence avait présenté à ces mandantes un acquéreur aux prix, charges et conditions convenus au mandat de vente en cours, en a valablement déduit que la clause pénale qu'il contenait devait recevoir application.
Or l'agence a subi un préjudice incontestable, ayant accompli de vaines démarches pour trouver un acquéreur aux prix et conditions du mandat, puis pour faire établir le compromis de vente, alors que le gérant des SCI lui laissait entendre, de façon fallacieuse, qu'il faisait le nécessaire pour l'établissement de cet acte. Dès lors, les deux SCI sont condamnées au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente. Toutefois, étant donné l'incertitude de la vente liée à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur qui était mentionnée dans l'offre d'achat, la clause pénale égale au montant de la rémunération convenue de 32 000 euros a été souverainement modérée par les juges du fond à un montant de 20 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 1152 du code civil.

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire permanent Transactions immobilières


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