Quand l’illusion de la constructibilité ouvre droit à indemnité

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En classant des terrains en zone constructible, avec l'accord du préfet mais en méconnaissance de la loi Littoral, la commune commet une faute de nature à engager sa responsabilité et celle de l'État.

Une commune révise son POS et classe des terrains en zone constructible après avoir sollicité l'avis du préfet sur le fondement de l'article L.146-4, II, du code de l'urbanisme, pour cette extension de l'urbanisation. Puis elle délivre un certificat d'urbanisme et un permis de construire à l'acquéreur des terrains nouvellement constructibles. Mais le permis de construire est annulé au motif qu'il méconnait les dispositions de l'article L. 146-4, I, du code de l'urbanisme. L'acquéreur demande alors réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d'autorisations de construire illégales. Les juges du fond retiennent la responsabilité de la commune à hauteur de 50 % et condamnent l'État à la garantir pour moitié des sommes mises à sa charge. 

Un lien de causalité suffisamment direct

Le Conseil d'État valide la décision des juges du fond. Il estime que le préjudice résultant de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouve son origine directe dans la modification illégale du POS. En opérant le classement des terrains en méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4, I, du code de l'urbanisme qui limitent l'extension de l'urbanisation dans les communes littorales, la commune et l'État ont donné à l'acquéreur une "assurance suffisante(...) de leur constructibilité tant au regard du POS que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme".  

Une responsabilité partagée

En l'espèce, la qualité de professionnel de l'immobilier de l'acquéreur et les fautes qu'il avait pu commettre n'ont pas suffit à décharger entièrement la commune de sa responsabilité (retenue à hauteur de 50 %). Celle-ci n'a pas davantage pu obtenir la condamnation de l'État à la garantir intégralement (et non pour moitié) des sommes mises à sa charge. En effet, si le préfet dont l'avis avait été sollicité, ne s'était pas opposé au classement des terrains en zone constructible, il ne pouvait être regardé comme unique responsable de l'illégalité de la modification du POS souhaitée par la commune. 

Laurence Guittard
Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme

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