Indemnisation du vendeur en cas d’erreur de métrage Carrez

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Le vendeur qui a dédommagé l'acquéreur pour un mesurage erroné du lot de copropriété vendu peut se retourner contre le professionnel fautif s'il prouve que sa perte de chance de vendre le bien au prix initial est un préjudice distinct de la restitution de prix effectuée.

La Cour de cassation approuve une juridiction du second degré qui a condamné une société de diagnostic immobilier ayant commis une erreur dans le mesurage Carrez d'un lot de copropriété, à indemniser le vendeur au titre d'une perte de chance et de frais annexes.

 

 

Indemnisation d'un préjudice distinct de celui de la restitution de prix

 

Si la superficie du lot de copropriété vendu s'avère inférieure de plus d'un vingtième (ou de plus de 5 %) à celle exprimée dans l'acte notarié, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, al. 7).
C'est ainsi qu'une venderesse ayant dû indemniser son acheteur à hauteur de plus de 18 000 euros, se retourne ensuite contre la société de diagnostic qui a effectué le métrage erroné mentionné dans l'acte de vente. Son action ne consiste pas à appeler le mesureur en garantie sur le fondement de la loi Carrez, ce qui serait voué à l'échec puisque la jurisprudence refuse que la restitution de prix constitue, par elle-même, un préjudice indemnisable (Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, n° 05-17.427, n° 1099 P + B ; Cass. 3e civ., 1er mars 2011, n° 10-30.214). La venderesse fonde sa demande en indemnisation contre le professionnel, principalement sur l'existence d'un préjudice distinct de la restitution de prix, en l'occurrence sur l'existence d'un préjudice correspondant à la perte de chance de vendre le lot de copropriété au prix initialement convenu. La cour d'appel accueille sa demande et condamne le métreur à la dédommager.

La Cour de cassation approuve cette décision en soulignant que si la restitution à laquelle est tenu le vendeur en vertu de la loi ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut se prévaloir, à l'encontre du mesureur fautif, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Encore faut-il que la perte de chance invoquée soit bien un préjudice distinct de la restitution de prix. En effet, un vendeur ne peut pas simplement arguer qu'il a perdu la chance de conserver le prix de vente initial, car ce n'est là que l'expression de l'obligation dans laquelle il s'est trouvé de restituer le trop-perçu à son acquéreur, et son argumentation n'a alors pas pour effet de créer un préjudice distinct indemnisable (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-12.004).

Dans la présente affaire, la perte de chance a été jugée distincte et a d'ailleurs été évaluée à un montant moindre que celui remboursé à l'acquéreur, mais des frais annexes ont également été indemnisés.

 

 

Indemnisation de frais annexes

 

La cour d'appel a évalué le préjudice de la venderesse à la somme de 16 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix initial et a condamné le mesureur à l'indemniser globalement à hauteur de près de 18 000 euros en y ajoutant le remboursement de frais annexes.
La société de diagnostic qui a effectué le métrage erroné est ainsi condamnée, non seulement pour le préjudice né de la perte de chance, mais aussi pour des frais annexes à la restitution du prix, alors même qu'il n'est pas indiqué que la venderesse ait eu à indemniser l'acquéreur à ce titre. Sont ici défrayés les frais de second métrage, de clôture d'un compte d'épargne, d'acte dressé par le notaire à la suite de la réduction de prix et d'établissement de chèque de banque pour le règlement de la diminution du prix.

Il s'agit néanmoins de débours réels que la venderesse a dû engager en raison de l'erreur de métrage. Dans d'autres affaires, les juges du fond ont pu dédommager le vendeur au titre du désagrément d'avoir à restituer une partie du prix reçu et des soucis de la procédure à laquelle il s'est trouvé exposé (CA Paris, 2e ch., sect. A, 14 nov. 2007, n° 06/14808).

Toutefois, dans le cadre d'une action en responsabilité civile, il n'est pas admis que le préjudice soit uniquement calculé à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue, et du montant des frais de vente. La cour d'appel qui procède ainsi, accorde, en fait, au vendeur agissant contre le mesureur, le remboursement d'une partie du prix de vente, sous couvert de l'indemnisation d'un préjudice, et sa décision est logiquement censurée par la Cour de cassation au visa de l'article 1382 du code civil (Cass. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-23.772, n° 953 P + B).

En tout état de cause, dès lors que le préjudice du vendeur dû à la faute du mesureur est distinct de la diminution de prix subie, les juges du fond sont souverains pour en apprécier l'étendue.

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

 

Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-27.397, n° 101 P + B + I

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