Les priorités du gouvernement pour répondre à la crise du logement

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Accéder facilement à la propriété, simplifier les règles de construction, soutenir le secteur du logement intermédiaire et mobiliser le foncier public, voilà les quatre piliers sur lesquels s'appuie le nouveau plan de relance des chantiers.

Conscient de la grave crise que traverse le secteur du bâtiment, le gouvernement a décidé de mettre en place une nouvelle salve de mesures destinées à relancer très rapidement les chantiers de construction de logements. L'objectif des 500 000 logements construits par an est en effet loin d'être atteint, les derniers chiffres disponibles traduisant même une baisse de l'activité. La ministre du logement a donc présenté à l'issue du Conseil des ministres du 25 juin 2014 les actions prioritaires qui doivent être engagées pour relever ce défi. Elles s'articulent autour de quatre grands axes qui, selon les pouvoirs publics, devraient redonner de la confiance aux professionnels de la construction et soutenir l'économie.

 

 

Favoriser l'accession à la propriété

 

La relance de la construction passe tout d'abord par l'accession à la propriété. C'est la raison pour laquelle les ménages primo-accédants vont davantage être accompagnés dans leur projet d'acquisition.
Les modalités d'octroi du prêt à taux zéro (PTZ) seront améliorées à compter du 1er octobre 2014, grâce à un relèvement du montant de l'achat pris en compte et de la quotité du prêt, à un élargissement du plafond de revenus pour les classes moyennes et à un allongement du différé de remboursement pour les ménages les plus modestes.
Réservé essentiellement au logement neuf, le PTZ va faire son grand retour dans l'ancien (seules les acquisitions de logements sociaux existants étant éligibles au PTZ à l'heure actuelle). Mais ce retour est très ciblé car seuls les ménages souhaitant se mettre au vert vont être soutenus dans leur projet d'achat dans l'ancien. Le projet de loi de finances pour 2015 instaurera un « prêt à taux zéro réhabilitation en milieu rural » afin de favoriser la revitalisation des centres-bourgs. Ce PTZ permettra de financer l'achat de logements anciens à rénover situés dans certains territoires ruraux.
Enfin, les barèmes du PTZ et du PAS (prêt accession sociale) seront harmonisés dès le mois d'octobre 2014, afin notamment que davantage de ménages modestes primo-accédants puissent accéder à la garantie publique.

 

 

Simplifier les règles de construction et l'urbanisme, développer l'innovation

 

Abaisser les coûts de construction

Diminuer le coût des constructions est le cheval de bataille du gouvernement dans la crise du logement. Cela suppose une simplification des réglementations, certes protectrices mais dont la multiplication paralyse le secteur. Il n'est pas pour autant question de baisser la qualité des bâtiments. Le projet de construction doit en fait répondre plus à des exigences de résultats qu'à celles de moyens.
Dès cet été, 50 premières mesures de simplification seront proposées aux instances consultatives pour une application prévue à l'automne prochain. Elles porteront sur les thèmes suivants : sécurité-incendie (règles de désenfumage, utilisation du bois en façade des grands immeubles), confort intérieur (ventilation, suppression du sas entre les WC et les pièces de vie), risques sismiques et technologiques (révision de la liste des éléments non structuraux dangereux), électricité et réseaux de communication (distinction entre normes de sécurité et normes de confort), lutte contre les termites (révision du zonage en le concentrant au niveau communal), performance thermique (révision du seuil d'application de la RT 2012, bonus de constructibilité pour les bâtiments très performants, simplification de la procédure d'agrément des solutions techniques nouvelles, notion de surfaces vitrées, etc.), construction en outre-mer, accessibilité (cas des logements superposés, accès aux étages, autorisation des travaux modificatifs demandés par l'acquéreur, etc.), ascenseurs et autres mesures diverses (stationnement des vélos, bornes de recharges électrique, etc.).
Le ministère a d'ores et déjà détaillé l'ensemble de ces aménagements réglementaires. Toutefois, les professionnels sont invités à faire part des difficultés rencontrées sur le terrain en faisant remonter au ministère leurs retours d'expériences. Un site dédié à ces contributions va être ouvert dès le mois de juillet.
Le Conseil supérieur de la construction, qui sera prochainement mis en place, contribuera également à réguler le flux des normes.
L'innovation devrait également permettre de réduire les coûts de construction. Des appels à manifestation d'intérêt pour développer des procédés constructifs innovants vont être lancés dès cet été (ex. : utilisation d'imprimantes 3D, recours au numérique dans l'élaboration des maquettes, etc.). Par ailleurs, un label de performance environnementale des bâtiments, qui ne se réduira pas à la seule consommation énergétique comme c'est le cas actuellement, sera mis en place au 1er trimestre 2015. Il prendra en compte les différents impacts du bâtiment sur l'environnement (ressource en eau, déchets, changement climatique, etc.).

 

Accélérer les procédures d'aménagement des zones urbaines

L'urbanisme n'est pas en reste dans ce plan d'actions, même si les ordonnances prises récemment en la matière doivent favoriser la construction de logements (procédure intégrée pour le logement-PIL, réduction des délais de traitement des contentieux, lutte contre les recours malveillants, incitation à densifier les constructions dans les zones tendues). De nouvelles dispositions seront prises dans le cadre du projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier la vie des entreprises (article 7), présenté en Conseil des ministres du 25 juin dernier.
La participation du public aux décisions d'urbanisme va être modernisée pour tenir compte de l'incidence des projets sur l'environnement. Une nouvelle procédure, alternative à l'enquête publique qui peut être contraignante, sera ainsi mise en place.
Le gouvernement prévoit aussi la possibilité de déroger plus facilement aux documents d'urbanisme en cas de réalisation de logements dans les zones où le foncier est rare et où les projets de construction sont soumis à davantage de contraintes.
La limitation à l'obligation de création de parking en zones tendues bien desservies par les transports publics, dont bénéficient déjà les constructions ou transformations de logements locatifs, va être étendue. Seront bientôt concernées par cette mesure de faveur les constructions de résidences étudiantes et d'établissements d'hébergement pour personnes âgées.
Enfin, un bonus de constructibilité sera instauré pour favoriser le développement des chantiers dans les zones à dominante commerciale, afin de diversifier les quartiers axés uniquement sur le commerce.
L'ordonnance devrait en principe être prise dans un délai de 9 mois après la publication de la loi d'habilitation.

 

 

Soutenir la construction de logements sociaux et de logements intermédiaires

 

Il s'avère que les efforts engagés jusqu'à présent pour relancer la production de logements sociaux sont insuffisants, malgré la baisse du taux de la TVA et du taux de l'éco-PTZ pour la réhabilitation du parc social, ainsi que le relèvement, en 2012, de plus de 50 % du plafond du livret A.
L'État va donc être très ferme vis-à-vis des communes qui n'ont toujours pas atteint le seuil obligatoire de logements sociaux et pas suffisamment rattrapé leur retard au cours des 3 dernières années. Une majoration des pénalités pourrait même être envisagée. Ces pénalités dues par les communes déficitaires en logements sociaux serviront d'ailleurs à financer la création de logements accessibles aux personnes les plus fragiles. Cette aide prendra la forme d'un « prêt locatif aidé d'intégration adapté » réservé au programme de logements très sociaux à loyer très bas et permettant une production de 3 000 logements PLAI adaptés par an.
Afin d'offrir aux classes moyennes une possibilité d'accéder à un logement en zone très tendue, le statut de logement intermédiaire a été créé par une ordonnance du 20 février 2014. La réalisation de ces logements a été facilitée grâce à l'application d'un taux de TVA de 10 %, d'une exonération de taxe foncière pendant 20 ans et l'instauration du bail réel immobilier permettant la dissociation du foncier et du bâti. Mais le dispositif n'est pour l'instant pas pleinement opérationnel. Un décret va fixer dès cet été les plafonds de ressources, de loyer et de prix, en locatif et en accession, montants qui seront calqués sur ceux de la réduction d'impôt Duflot. Cette dernière va être aménagée de son côté. Le zonage sera révisé début juillet pour une entrée en vigueur en octobre prochain, afin de favoriser l'investissement dans certaines métropoles. Un avantage supplémentaire sera aussi accordé aux investisseurs qui laissent leur logement loué au-delà de la période de 9 ans exigée par le dispositif (réduction de 3 % du prix d'acquisition s'ajoutant aux 18 % déjà prévus).

 

 

Mobiliser davantage le foncier public

 

Pour construire encore plus de logements, encore faut-il que les investisseurs disposent d'un terrain. Or le coût exorbitant de certaines parcelles situées au cœur des agglomérations peut rapidement devenir un frein à tout projet. Pour faciliter la mixité sociale, la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 a conçu un véritable instrument de mobilisation pour libérer des terrains publics et accélérer le rythme des constructions de logements sociaux. Mais à l'heure actuelle, peu de terrains ont trouvé preneur. Les préfets vont donc être chargés de relancer ce « choc foncier » au niveau régional en suivant de très près les projets identifiés et réalisables.
La Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier, qui sera installée en juillet, et les établissements publics fonciers (EPF) seront également mis à contribution pour lever tous les freins à l'efficacité du dispositif. Les collectivités n'auront plus à garantir, sur certains territoires, les emprunts contractés par les EPF compte tenu de la bonne gestion de ces derniers.

 

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Communiqué de presse MLET, 25 juin 2014

Dossier de presse, Actions pour la relance de la construction de logements, MLET, 25 juin 2014

Zoom : 50 premières mesures de simplification pour la construction de logements, MLET, 25 juin 2014 

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