Le diagnostiqueur amiante ne doit pas se contenter d’un simple examen visuel des locaux

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En cas d'erreur dans son diagnostic, le professionnel peut être condamné à dédommager l'acquéreur lésé du préjudice lié au coût des travaux de désamiantage.

C'est par une décision largement diffusée que la Cour de cassation attire à nouveau l'attention des diagnostiqueurs immobiliers sur leur responsabilité qu'ils engagent dans l'exercice de leur mission, notamment lorsque cette dernière consiste en un repérage de l'amiante. Elle rappelle ainsi que l'opérateur chargé de réaliser un tel repérage ne doit pas effectuer un simple contrôle visuel du bâtiment vendu. Il a l'obligation de procéder à des vérifications approfondies dès lors que celles-ci n'impliquent pas des travaux destructifs, comme l'exige la réglementation (C. santé publ., art. R. 1334-20, I, 1° et R. 1334-21, I, 1°).

Des recherches plus poussées de l'amiante s'imposent
Ce n'est pas la première fois que les Hauts magistrats invitent les diagnostiqueurs à pousser davantage leurs investigations au-delà de la simple visite des locaux. Au titre de leur devoir de conseil, ils doivent s'enquérir, par eux-mêmes, des caractéristiques complètes de l'immeuble concernant la présence éventuelle d'amiante. Ils ne peuvent donc se contenter d'examiner les seuls endroits que leur indique le propriétaire (Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 01-16.246, n° 792 FP-P+B+I ; Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 05-14.380). Les juges ont ainsi été amenés à préciser qu'ils ne remplissaient pas leur mission de manière approfondie en s'abstenant d'effectuer un sondage sonore des parois (CA Agen, ch. civ., 15 nov. 2011, n° 10/01378) alors que l'expertise, réalisée à la suite de la découverte de l'amiante par l'acquéreur, faisait apparaître que l'année de construction du bien vendu aurait dû inciter le professionnel à être prudent et à procéder à un tel sondage (Cass. 2e civ., 17 sept. 2009, n° 08-17.130). Constitue également un tel manquement l'absence de repérage d'un revêtement de sol amianté sous un parquet flottant qui était pourtant visible dans les placards ou au niveau des découpes du parquet autour des huisseries (CA Grenoble, 4 sept. 2012, n° 11/00444).
Dans sa décision du 21 mai dernier, la Cour de cassation reproche au diagnostiqueur de ne pas avoir testé la résistance de plaques de fibro-ciment présentes sur les murs et le plafond. Certes, ces plaques étaient doublées soit de plaques de plâtre avec de la laine minérale isolante, soit revêtues de couches de peinture ou de plaques de bois contre-plaqué. Or c'est ce test de résistance et de sonorité qui a permis à l'expert judiciaire mandaté dans cette affaire de déterminer s'il s'agissait de simples plaques de plâtre ou d'un matériau plus dur susceptible de contenir de l'amiante (CA Poitiers, ch. civ. 1, 23 avr. 2010, n° 08/03886). Toutefois, comme le souligne la société de diagnostic pour sa défense, on ne pouvait pas lui imputer une telle faute alors que l'expert a dû effectuer ce test à l'aide d'un poinçon dans une zone non gênante sur le plan esthétique. Or selon elle, l'utilisation de poinçons pour repérer l'amiante aurait eu pour conséquence d'endommager les lieux. Cet argument lié aux éventuels dégâts qu'aurait pu provoquer une tel procédé a cependant été écarté par la Cour.
Les Hauts magistrats lui reprochent également de ne pas avoir accédé au comble par une trappe en verre. L'opérateur ne peut pas opposer le fait que le propriétaire ne lui avait pas indiqué la présence de cette ouverture alors que l'expertise révélait que la trappe donnant sur le couloir formait un puits de lumière et était donc repérable. Il ne peut pas non plus se dédouaner au motif qu'on ne lui aurait pas donné les moyens d'y accéder. L'argument est en effet irrecevable car il doit mettre tout en œuvre pour réaliser une visite exhaustive des lieux. Dans une autre affaire, les juges ont été amenés à préciser qu'il appartenait au professionnel de réclamer les clés pour accéder à des locaux communs situés en sous-sol dont il ne peut ignorer l'existence, sauf à indiquer clairement dans son rapport qu'il n'a pas pu y pénétrer (CA Douai, 1re ch., 1er oct. 2012, n° 11/05251). Seuls des obstacles techniques pertinents, ou insurmontables, ou inhabituels, peuvent justifier une limitation de l'étendue de l'inspection, à condition que le diagnostiqueur le mentionne dans son rapport. Il en est ainsi si le vendeur ne lui rend pas accessible et sécurisé le contrôle d'éléments non vérifiés composant la structure du bâtiment (Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 07-13.469).
Une erreur de diagnostic qui peut coûter cher

Si la faute du professionnel est avérée dans l'établissement de son rapport de diagnostic, à quelle réparation celui-ci peut-il être condamné ? La réponse en l'espèce est claire : le préjudice de l'acquéreur résultant de l'erreur de diagnostic correspond au coût des travaux de désamiantage. Selon la Cour, qui approuve en cela les juges du fond, « du fait de la présence d'amiante dans les murs et plafond de la pièce principale du bâtiment, il n'est pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure ». Le préjudice est d'autant plus certain que tant que les travaux de désamiantage ne seront pas réalisés, l'acquéreur devra veiller à l'état de conservation de l'immeuble afin d'éviter toute dispersion de l'amiante.

L'argument avancé par la société selon lequel il n'existerait aucun danger sanitaire pour les occupants et que la réglementation n'impose pas le retrait des matériaux amiantés en question est de ce fait balayé.

Cette solution, affirmée avec toute la solennité qu'il se doit, avait d'ailleurs également été adoptée par d'autres magistrats du fond (CA Orléans, 19 déc. 2013, n° 12/03375).

Bruno Pérot
Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme

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