L’agent immobilier n’est pas responsable des vices non apparents

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Lorsque le vice affectant une partie de la maison vendue n'est décelable que par un expert du bâtiment, la responsabilité de l'agent immobilier qui n'est pas un professionnel de la construction ne peut être retenue.

L'agent immobilier qui a négocié la vente d'une maison s'avérant infestée par la mérule n'engage pas sa responsabilité lorsque ce vice n'est pas apparent. Dans cette affaire, le diagnostic de la présence de mérule dans la maison vendue n'a pu être effectué qu'après des sondages destructifs. La déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre des panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité n'ont pas été jugées comme des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non-professionnel de la construction car, en l'espèce, ces désordres pouvaient s'expliquer par la grande vétusté de l'immeuble.

L'acquéreur qui demandait la condamnation de l'agent immobilier pour défaut de conseil, soulevait que l'agent immobilier était aussi expert judiciaire. Mais les magistrats précisent qu'il l'était uniquement dans les spécialités « estimations immobilières » et « gestion d'immeubles », et non à la rubrique « bâtiments ». Dès lors, ils estiment que l'infestation par la mérule était un vice caché au moment de la vente, non seulement pour les acquéreurs, mais aussi pour l'agent immobilier.
Au final, seuls les vendeurs sont condamnés à indemniser les acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à hauteur du montant évalué par expert du coût de la réparation du préjudice subi.
Par cette décision, la Haute juridiction confirme sa jurisprudence antérieure relativement favorable aux intermédiaires : le professionnel de l'immobilier n'est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction, son obligation d'information, de renseignement et de conseil s'arrête à ce qui est décelable par son propre examen minutieux des lieux et ne comprend pas les vices cachés non vérifiables (Cass. 1re civ., 16 janv. 2007, n° 04-12.908, n° 68 P + B).

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire Permanent Transactions immobilières

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