Champignon au menu du dossier de diagnostic technique

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 La présence d'un risque de mérule dans la zone d'implantation du bâtiment en vente fait l'objet d'une simple information de l'acquéreur et non d'un diagnostic.

Après maintes sollicitations auprès des pouvoirs publics, la recherche de mérule semble enfin trouver sa place dans le domaine des ventes immobilières. La propagation de ce champignon lignivore dans de nombreuses régions a certainement contraint les pouvoirs publics, pourtant réticents ces dernières années, à imposer une information sur la présence de « serpula lacrymans » (autrement dit, la mérule pleureuse). Cette mesure a été prise dans un souci de protection de l'acquéreur immobilier mais aussi du propriétaire de toute bonne foi, lorsqu'on sait que la mérule peut faire d'importants dégâts sur les structures en bois des bâtiments (charpente, planchers, etc.).

Une information plutôt qu'un diagnostic... se basant sur le dispositif « termites »

Le document figurant dans le dossier de diagnostic technique à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, a failli prendre la forme d'un diagnostic faisant état de l'absence ou de la présence de mérule dans le bâtiment cédé, à l'instar de ce qui est déjà prévu pour les termites. C'est en tout cas ce qu'avait retenu la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale lorsqu'elle a introduit cette disposition par amendement dans le projet de loi ALUR (amend. n° CE667). Finalement, la solution d'une simple information sur la présence d'un risque de mérule a été privilégiée lors des débats parlementaires (amend. n° 158-rect.). Le législateur a considéré que le diagnostic devait être écarté notamment pour des raisons techniques (nécessité de carottages destructifs, difficulté pour déterminer la source et la date de la contamination) et économiques (diagnostic très coûteux en raison des techniques sophistiquées utilisées).
La loi prévoit que le vendeur a l'obligation de produire cette information dès lors que l'immeuble bâti qu'il cède est situé dans une zone où des foyers de mérule ont été identifiés (CCH, art. L. 271-4, I, 9° créé).
Cette zone est délimitée par arrêté préfectoral pris sur proposition et après consultation des conseils municipaux intéressés. L'arrêté en question peut être consultable en préfecture (CCH, art. L. 133-8, al. 1er et L. 133-9, créés). Pour une meilleure information des particuliers et des professionnels, les pouvoirs publics devraient certainement mettre en place un site internet centralisant l'ensemble des arrêtés préfectoraux de zonage ainsi qu'une cartographie des régions contaminées, comme l'a déjà fait l'institut technologique FCBA dans le cadre de son observatoire national sur les termites  (www.termite.com.fr).
Le dispositif de zonage ressemble d'ailleurs, à s'y méprendre, à celui qui a été institué en matière de lutte contre les termites. Il en est de même de la prévention et de l'éradication de la mérule. L'’occupant d’'un bâtiment qui a connaissance de la présence de mérule dans son bien a l'obligation de le déclarer en mairie (déclaration incombant au syndicat des copropriétaires en cas de copropriété). Par ailleurs, la personne qui procède à la démolition totale ou partielle d’'un bâtiment situé dans une zone infestée doit ’incinérer sur place ou traiter avant tout transport les bois et matériaux contaminés, et le déclarer en mairie (CCH, art. L. 133-7 et L. 133-8, créés). Cependant, malgré le parallélisme des procédures, aucune sanction pénale n'a pour l'instant été prévue à l'encontre des personnes qui ne respectent les obligations qui leur sont imposées, contrairement à ce qu'elles encourent dans le dispositif sur les termites (contraventions variant de la 3e à la 5e classe).
Une information à l'image de l'ERNMT... la sanction en moins

En revanche, sur la nature même du document, l'information à fournir à l'acquéreur se rapproche plus de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) que le vendeur doit également annexer à l'acte de vente si le bâtiment est situé dans une zone à risques (CCH, art. L. 271-4, I, 5°). L'ERNMT est aussi basé sur des informations qui figurent dans les plans de prévention des risques (PPRn, PPRm et PPRt) ou relatives aux risques sismiques. Selon l'amendement parlementaire rectificatif, une valeur graduée du risque de présence de mérule pourrait d'ailleurs être donnée en fonction du contexte local, comme en matière de sismicité. A l'image de l'ERNMT, un modèle d'information (formulaire Cerfa) devrait, en principe, servir de support à cette information et être disponible prochainement.
Mais, comme pour les termites, le parallélisme des formes s'arrête là. Rien n'est mentionné sur la durée de validité du document (6 mois pour l'ERNMT), qui pourrait toutefois être fixée par décret. Le législateur n'a, par ailleurs, envisagé aucune sanction en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'information sur la présence d'un risque de mérule. L'acquéreur ne peut ainsi pas poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix si ce document fait défaut, alors qu'il en a la possibilité en l'absence d'ERNMT (CCH, art. L. 271-4, II, al. 2). Or l'enjeu est le même ! Ce manque d'information peut être préjudiciable pour l'acquéreur. Même si le législateur a d'office rejeté toute garantie des vices cachés de la part du vendeur, il aurait pu prévoir la même sanction que celle réservée en l'absence de l'ERNMT. L'acquéreur ne dispose donc d'aucun recours dans cette hypothèse. Selon l'amendement rectificatif, les parlementaires voient dans ce document plutôt une valeur informative, à l'instar du diagnostic de performance énergétique. Mais alors, il aurait été judicieux de le mentionner expressément dans la loi, comme c'est le cas pour le DPE.
Une information rassurante pour les diagnostiqueurs ?

La mise en place de cette information devrait soulager aussi bien les acquéreurs immobiliers que les diagnostiqueurs. Certains professionnels ont, en effet, parfois vu leur responsabilité engagée pour manquement à leur devoir de conseil, en ne poussant pas plus en avant leurs investigations dans le cadre de l'état parasitaire, comme la recherche des risques d'humidité propice aux champignons (CA Rennes, 4e ch., 15 juin 2006, n° 05/638 : Bull. inf. C. cass., 15 nov. 2007, n° 2240 ; CA Rennes, 4e ch., 18 mai 2006, n° 05/01699). Certes, certains juges ont limité la mission de l'opérateur à la simple découverte de mérules par un examen visuel des parties accessibles (CA Caen, 1re ch., sect. civ., 31 oct. 2006, n° 06/02037 : Bull. inf. C. cass., 15 nov. 2007, n° 2240). Mais comme le soulignent les auteurs de l'amendement parlementaire, la détection d'une contamination effective du bâtiment par la mérule, et non seulement d'une dégradation mécanique des structures en bois, nécessite des moyens techniques tellement sophistiqués et onéreux à mettre en œuvre (auscultations par ultrasons ou vibratoires des éléments contaminés) que le diagnostiqueur n'aurait pu conclure sa mission que par un risque de présence de mérule. C'est la raison pour laquelle le législateur a opté pour une information afin d'éviter que le professionnel ne soit mis en cause dans le cadre d'un diagnostic plus poussé. Reste à savoir ce qu'en diront les juges dans le cadre d'un état parasitaire réalisé sur un bâtiment n'étant pas situé dans une zone contaminée par la mérule, qui ne révélerait aucun risque de présence de mérule alors que c'est le cas. Le professionnel pourra-t-il se dédouaner en arguant du fait qu'aucun zonage concernant la mérule n'a été délimité ?

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

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