Projet de loi ALUR : ce qui devrait changer pour les agents immobiliers

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La réforme en cours touche non seulement les professionnels de l'entremise, mais aussi de nombreux aspects des ventes immobilières.

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été présenté par la ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, le 26 juin dernier, en conseil des ministres puis déposé à l’Assemblée nationale. Il comprend actuellement 84 articles et sera discuté au Parlement cet automne.

Au-delà de ses volets relatifs au marché locatif privé, au logement social et à l’urbanisme, le projet de loi ALUR réforme principalement la loi Hoguet régissant les professionnels de l’entremise immobilière et celle du 10 juillet 1965 notamment lors de l’acquisition de lots de copropriété.
 

Réforme du cadre d’exercice des professions immobilières

Le projet de loi réorganise les professions immobilières, « en définissant le cadre législatif de règles déontologiques et en améliorant le niveau des compétences et leurs conditions d’exercice ». Ainsi, et parmi plusieurs autres changements prévus :
- les agents commerciaux devront justifier d’une compétence professionnelle qui sera définie par décret en Conseil d’État. Ils seront également soumis à une obligation de formation continue et à une obligation d’assurance responsabilité civile professionnelle ;
- la délivrance des cartes professionnelles sera confiée aux chambres de commerce et d’industrie territoriales, alors qu’elles sont actuellement délivrées par les préfectures ;
- un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières sera créé, avec pour principales missions, de « concourir au bon exercice des activités des professionnels de l’immobilier » et d’être force de proposition pour l’élaboration d’un « code de la déontologie des professionnels soumis à la loi Hoguet » ;
- la reconduction tacite des mandats exclusifs sera interdite, dans le but de « restaurer la confiance des consommateurs en leur offrant davantage de garanties et en introduisant une plus grande transparence dans l’intermédiation immobilière ».

Développement de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif

Le projet de loi ALUR souhaite favoriser les diverses expérimentations citoyennes proposant de nouveaux modes d’habitat, regroupées autour du terme d’« habitat participatif » et pouvant notamment faciliter l’accession à la propriété. L’habitat participatif vise un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif. En vue de le promouvoir, le projet de loi définit les sociétés d’habitat participatif comme des sociétés permettant à des personnes de s’associer afin de construire l’immeuble qui abritera leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, en participant activement à la conception et aux décisions relatives à la construction ou à l’acquisition de l’immeuble, puis le cas échéant, à sa gestion. Les sociétés d’habitat participatif pourront notamment prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’autopromotion, deux nouveaux types de société créés par le projet de loi. Un état descriptif de division devra être annexé aux statuts, ce qui permettra un passage à la copropriété en cas d’attribution en propriété, mais aussi en cas de dissolution de la société lorsque les statuts auront prévu une attribution en jouissance. Un règlement de copropriété ou un règlement de jouissance sera également annexé aux statuts. Tous ces documents devront être adoptés avant le commencement des travaux de construction de l’immeuble. Le projet de loi institue en outre l’obligation de souscrire une garantie d’achèvement pour les sociétés d’habitat participatif ayant pour objet la construction d’un immeuble, afin de sécuriser l’opération. Il renvoie à un décret en Conseil d’État pour définir les conditions de cette garantie.

Information renforcée sur l’état des copropriétés lors de la vente de lots

En vue de détecter plus en amont les difficultés des copropriétés, le projet de loi ALUR prévoit la mise en place d’un registre national des copropriétés dont l’actualisation incombera aux syndics. Pour contribuer à l’exhaustivité et à la fiabilisation des données, les notaires devront vérifier, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données (budget prévisionnel, montant des impayés, etc.) sont à jour. Si ce n’est pas le cas, et pour ne pas bloquer la transaction, le notaire procédera à l’immatriculation d’office de la copropriété. Il effectuera également les démarches pour les immeubles neufs et ceux mis en copropriété.
Le notaire sera également chargé de vérifier, préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente que l’acheteur, personne physique ou dirigeant social ou associé d’une société, ou leurs conjoints ou partenaires liés par eux par un pacte civil de solidarité, n’est pas copropriétaire dans la même copropriété, et s’il l’est, qu’il n’est pas en situation d’impayé. Cette vérification est faite auprès du syndic qui est tenu de lui délivrer le certificat dit « de l’article 20 » de la loi du 10 juillet 1965 l’attestant. S’il est en impayé, l’acheteur disposera de 30 jours pour régler sa dette à compter de la notification aux parties, par le notaire, de l’impossibilité de conclure la vente. Si aucun certificat n’est produit et qu’un avant-contrat a été signé, celui-ci sera réputé nul et non avenu aux torts de l’acheteur.

Le projet de loi veut aussi renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant que les annonces immobilières soient plus précises. Elles devront ainsi mentionner explicitement que le bien est situé dans une copropriété, indiquer le nombre de lots, le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur, et le cas échéant, informer l’acquéreur sur les procédures en cours dont la copropriété fait l’objet : plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire.
Il prévoit également une liste de documents à annexer obligatoirement à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente. Ces documents, qui comprennent la fiche synthétique de la copropriété, portent notamment sur la situation financière de la copropriété et l’état de son bâti. Pour garantir le respect de cette disposition, le délai de rétractation ou de réflexion sera prolongé tant que ces documents n’auront pas été communiqués à l’acquéreur.
Autres mesures touchant les ventes immobilières
Ventes à la découpe

Le projet de loi ALUR prévoit l’extension du champ d’application des ventes à la découpe aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements, au lieu de dix actuellement.

Achats par des marchands de sommeil

Le projet de loi veut lutter contre les agissements des marchands de sommeil en faisant vérifier par le notaire, lors des transactions immobilières, que l’acheteur personne physique, ou les dirigeants sociaux ou associés de la société se portant acquéreur, ne sont pas condamnés à une peine d’interdiction d’acheter un bien à d’autres fins que son occupation à titre personnel. Cette peine est instituée par le projet de loi. Elle pourra être prononcée par le juge à l’encontre des personnes condamnées au titre de l’article L. 225-19 du code pénal (soumission d’une personne à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine) et des articles L. 1337-4 du code de la santé publique et L. 511-6 du CCH. Ainsi, excepté lorsque la personne concernée attestera que le logement est destiné à son occupation personnelle, attestation qui sera adressée à l’administration fiscale, la vente ne pourra pas se faire, et si un avant-contrat a été signé, le versement opéré lors de la signature sera acquis au vendeur.

Exercice du droit de préemption urbain

Le projet de loi ALUR attribue aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) compétents en matière de PLU (plan local d’urbanisme) une compétence de principe en matière de droit de préemption urbain et encadre les modalités de mise en œuvre des différents droits de préemption.

Pour renforcer l’information des autorités compétentes pour préempter, il prévoit aussi de compléter le contenu de la DIA (déclaration d’intention d’aliéner) et permet une visite du bien. En vue de sécuriser les procédures et de réduire les contentieux, le texte instaure un délai de purge des DIA, définit l’usage du bien préempté, ainsi que les conditions de sa rétrocession à l’ancien propriétaire en cas d’annulation de la préemption. Il ouvre également la faculté d’exercer une action en dommages-intérêts pour les propriétaires de bien préempté, précise les modalités de transfert de propriété et raccourcit le délai imparti à la collectivité pour s’acquitter du paiement du prix.

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

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