Il ne faut pas confondre « maison individuelle » et « habitation individuelle »

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Une maison individuelle ne comporte pas nécessairement une seule unité d'habitation. Le nombre de logements est l'un des critères permettant de caractériser ce type de construction mais il n'est pas le seul.

Qu'est ce qu'une maison individuelle ? Dans l'esprit collectif, il s'agit d'un bâtiment à usage d'habitation ou mixte comportant un seul logement. Mais pour le droit français ce serait trop simple. Et encore faut-il de distinguer le droit privé du droit public.

Une notion imprécise en droit de l'urbanisme...

Pour le Conseil d'État « maison individuelle » ne veut pas dire « unité d'habitation ». Dans un arrêt du 12 novembre 2012, il annule une décision d'appel le juge ayant retenu qu'une maison individuelle au sens des dispositions du POS ne pouvait comporter qu'un seul logement et non deux ou plusieurs, comme le prétendait le requérant,  dès lors que la construction présentait l'aspect d'un pavillon.

En l'espèce, le règlement UG5 du POS limitait le nombre de maisons individuelles susceptibles d'être implantées sur une même parcelle : une pour 1 000 m² de terrain et, au-delà, une maison supplémentaire par tranche de 750 m², à condition qu'il n'y ait ni division ni détachement. Le projet en cause portait sur la construction de trois pavillons, deux d'entre eux comportant chacun deux logements sous la forme de deux maisons jumelées. La cour d'appel en avait déduit qu'il emportait la réalisation de cinq maisons individuelles au sens des dispositions du POS et que le terrain d'assiette du projet ne respectait pas la surface minimale exigée.

Le Conseil d'État censure cette décision. La cour d'appel a commis une erreur de droit en jugeant qu'une maison individuelle au sens du POS ne pouvait comporter qu'une seule unité d'habitation (CE, 12 nov. 2012, n° 344365, Agence Charles Katz). Pour la Haute juridiction, en effet, le nombre de logements compris dans une construction n'est que l'un des critères permettant de la caractériser comme "maison individuelle".

Le juge suprême a déjà considéré que deux habitations distinctes mitoyennes devaient, eu égard à leur architecture et à leur superficie, être regardées comme une construction à usage d'habitation individuelle et non comme une construction à usage d'habitation collective (CE, 20 nov. 2002, n° 211042, Blanchard). De même, trois maisons d'un étage d'une surface hors œuvre nette totale de 332 m2 agencées autour d'une cour commune constituent, par leur architecture et leur faible superficie et alors même qu'elles comportent cinq logements distincts, une construction à usage d'habitation individuelle (CE, 22 juill. 1992, n° 78196, Comité de sauvegarde de Maurepas-Village).

... distincte de celle utilisée en droit de la construction

Parallèlement, le code de la construction encadre la construction d'une maison individuelle (obligation de conclure un contrat protecteur du candidat au logement) et définit celle-ci comme un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage (CCH, art. L. 231-1). Cette définition résulte de la loi du 19 décembre 1990 qui a intégré dans le secteur réglementé de la maison individuelle les immeubles comportant deux logements, alors que la réglementation précédente s'appliquait aux immeubles ne comportant qu'un seul logement.

Le critère de référence est donc bien ici celui du nombre de logements (qui ne peut excéder deux) auquel s'ajoute l'unicité du maître de l'ouvrage. Et, le juge civil veille au respect du cadre fixé. Il refuse ainsi l'application des dispositions protectrices et d'ordre public de l'article L. 231-1 du CCH à la construction d'un bâtiment comprenant 4 logements (Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° Z 09-66.252, n° 1205 FS-P+B, Sté Les constructions d'Aquitaine).

Laurence Guittard
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

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