Surface de plancher et emprise au sol : les deux font la paire

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La surface de plancher qui remplace la SHOB et la SHON à compter du 1er mars 2012 est complétée, pour déterminer le régime d'autorisation applicable, par la notion d'emprise au sol.

Pris en application de l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui institue la "surface de plancher" en remplacement de la surface hors œuvre brute (SHOB) et de la surface hors oeuvre nette (SHON), le décret du 29 décembre 2011 précise cette notion en indiquant les surfaces déductibles.  Mais alors que l'ordonnance avait vocation à unifier et simplifier les notions de surfaces prises en compte en droit de l'urbanisme, le décret vient compliquer les choses en définissant et imposant la notion "d'emprise au sol" pour déterminer, en complément de la surface de plancher, l'autorisation d'urbanisme applicable (D. n° 2011-2054, 29 déc. 2011 : JO, 31 déc.).

La réforme aboutit donc à supprimer deux notions pour les remplacer par deux autres qui, à compter du 1er mars 2012, cohabiteront avec  une troisième, la nouvelle "surface de construction" prise en compte pour le calcul de la taxe d'aménagement. L'objectif affiché de simplification et d'unification semble donc totalement perdu de vue.

Les surfaces déductibles de la surface de plancher


La densité de construction est désormais définie comme le rapport entre la surface de plancher de cette construction (et non plus la SHON) et la surface du terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée, sans déduction des superficies cédées gratuitement en vue de l'installation de postes d'électricité ou de gaz (C. urb., art. R. 112-1).

Pour obtenir la surface de plancher, il convient de mesurer les surfaces de chaque niveau à la fois closes et couvertes, calculées à partir du nu intérieur des façades, puis de déduire les surfaces énumérées à l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme. Il s'agit en grande partie, moyennant quelques retouches, de celles précédemment exclues du calcul de la SHON.

Certaines déductions comme les toitures terrasses et les balcons ne sont plus citées, elles sont exclues de fait n'étant pas « closes et couvertes ». D'autres sont expressément prévues par le décret alors qu'elles résultaient précédemment de la doctrine administrative. Il en va ainsi des hauteurs sous plafond inférieures ou égales à 1, 80 m. Leur déduction résultait de la circulaire du 12 novembre 1990, confirmée par le Conseil d'État, qui les considérait comme non aménageables et donc non comprises dans la SHON. Il en va de même des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble, désormais déductibles en application de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme. Quant aux vides et aux trémies, ils n'étaient pris en compte ni dans la SHOB ni dans la SHON.

Dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire fixée à 10 % peut être décomptée des surfaces de plancher affectées à l'habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. On relève par ailleurs l'exclusion des caves et des celliers annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune (peu importe qu'ils soient ou non situés en sous-sol).  
 

Calcul de la surface avant et après le 1er mars 2012

Déductions relatives à la SHON
(art. R. 112-2 applicable jusqu'au 1er mars 2012)
 
Déductions relatives à la surface de plancher
(art. R. 112-2 applicable à compter du 1er mars 2012)
 
N'entrent pas dans le calcul de la SHON :

- les surfaces de plancher nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique
 
- les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

- les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée

- les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules

- dans les exploitations agricoles, les surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, les locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, les locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation

- une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation après déduction des combles et sous-sols, toitures terrasses, balcons, loggias et aires de stationnement

- une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R.111-18-9 du CCH

- dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée
 

N'entrent pas dans le calcul de la surface de plancher :

- les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur

- les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

- les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

- les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres

- les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

- les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du CCH, y compris les locaux de stockage des déchets

- les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune

- une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures
 

L'emprise au sol, le second critère pour déterminer le régime d'autorisation applicable


La notion d'emprise au sol n'est pas nouvelle, elle figure à l'article 9 du règlement du POS ou du PLU. Toutefois, aucune définition réglementaire n'en avait été donnée jusqu'alors. Le décret du 29 décembre 2011 la définit désormais comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (C. urb., art. R. 420-1).

Elle devient à compter du 1er mars 2012 le second critère, cumulatif, pour déterminer l'autorisation d'urbanisme applicable, remplaçant ainsi la SHOB. Le but clairement affiché est de maintenir un contrôle préalable, compte tenu de leur importance, sur certaines constructions exclues du calcul de la surface de plancher, notamment les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement.

Remplacement de la SHOB par l'emprise au sol


La notion d'emprise au sol se substitue à celle de SHOB dans les articles R. 421-2 (constructions nouvelles dispensées de formalité), R. 421-9 (constructions nouvelles soumises à déclaration préalable), R. 421-11 (constructions nouvelles soumises à déclaration dans les secteurs sauvegardés) du code de l'urbanisme. Au passage, la rédaction de ces articles est clarifiée et il est désormais indiqué que les constructions doivent satisfaire aux critères cumulatifs d'emprise au sol et de surface de plancher et, le cas échéant, de hauteur. Les constructions de moins de 12 m de hauteur sont ainsi soumises à déclaration préalable si leur surface de plancher ou leur emprise au sol est comprise entre 2 et 20 m2. Un critère de hauteur (12 m) est ajouté pour les constructions nouvelles nécessitant une déclaration dans les secteurs sauvegardés, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux (bizarrement, il faisait défaut alors qu'il était prévu en dehors de ces secteurs).

Dans les articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme (travaux sur existant et changements de destination soumis respectivement à permis de construire ou à déclaration préalable), la SHOB est remplacée par les deux notions d'emprise au sol et de surface de plancher. Nécessitent ainsi un permis les travaux sur une construction existante ayant pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines du PLU ou du POS, sauf dépassement du seuil de recours à un architecte). En deçà, une déclaration préalable est requise.

Recours obligatoire à un architecte

La notion d'emprise au sol est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (C. urb., art. R. 431-2).
Si les seuils ne sont pas modifiés par eux-mêmes (170 m2 pour les constructions autres qu'agricoles, 800 m2 pour les constructions agricoles et 2 000 m2 pour les serres), il en va différemment du moyen de les atteindre. En effet, le critère n'est plus la SHON mais à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, ce qui revient à abaisser les seuils, tout au moins pour les constructions de plain-pied. Ainsi, le seuil de 170 m2 pour une maison d'habitation sera plus vite atteint, l'emprise au sol étant la projection verticale de son volume tout débord et surplomb inclus (aucune déduction n'est prévue par exemple pour un avant-toit destiné à abriter les voitures ou pour tenir compte de l'épaisseur des murs).

Laurence Guittard
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

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