Le prêt à taux zéro plus, version 2012

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Le PTZ+ est recentré sur les logements neufs, à l'exception des logements anciens du secteur social qui peuvent être vendus à leurs locataires avec ce prêt.

Le prêt à taux zéro renforcé, dit PTZ+, figure parmi les victimes du second plan de rigueur budgétaire du gouvernement. La loi de finances pour 2012 diminue en effet sa portée, en réintroduisant des conditions de ressources, supprimées en 2011, pour ses bénéficiaires, et en le recentrant sur le neuf, à l'exception de la vente de logements du secteur social à leurs occupants, lui conservant ainsi sa valeur de soutien uniquement à la construction de nouveaux logements.

Tour d'horizon des règles applicables depuis le 1erjanvier 2012.

Opérations finançables avec le PTZ+ : un recentrage sur le neuf


Les opérations susceptibles d'être financées à l'aide d'un PTZ+ sont l'acquisition, avec ou sans travaux, ou la construction, par des personnes physiques répondant désormais à certaines conditions de ressources, de leur résidence principale en accession à la première propriété.

Logements neufs

Le nouveau PTZ+ concerne essentiellement les logements neufs. En effet, pour 2012, tous les logements neufs sont éligibles au PTZ+, mais la loi de finances indique qu'à compter du 1er janvier 2013, seuls les logements dont la performance énergétique globale sera supérieure à un niveau fixé par décret pourront encore l'être.
Le décret d'application du 30 décembre 2011 aménage également la définition du logement neuf en y intégrant, pour les offres de prêts qui seront émises à compter du 1er juin 2012, la production ou la livraison d'un logement neuf au sens du régime fiscal de la TVA (CGI, art. 257, I, 2, 2°).

Logements anciens du parc social

La loi de finances pour 2012 précise que, pour les logements anciens, les seules opérations dorénavant finançables par un PTZ+ sont les ventes du parc social à ses occupants. Selon l'arrêté d'application du 30 décembre 2011, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, l'emprunteur doit justifier du respect de cette condition en fournissant à l'organisme prêteur le compromis de vente précisant :
- la qualité du vendeur du logement, qui est soit un organisme d'HLM, soit une société d'économie mixte. Dans ce dernier cas, l'emprunteur fournit également la convention dont le logement fait l'objet ;
- le caractère occupé ou vacant du logement. Dans le cas d'un logement vacant, l'emprunteur fournit aussi une quittance de loyer à son nom établie par l'organisme vendeur à une adresse dans le même département que le logement financé ;
- le prix de vente, qui est inférieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines et qui doit être annexée au compromis.

Bénéficiaires du PTZ+ : des conditions de ressources à remplir


Pour l'octroi d'un PTZ+ version 2012, le montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale ne peut être supérieur à 43 500 euros ni inférieur à 26 500 euros selon sa localisation géographique, ainsi que le prévoit l'article 1er, 3° du décret du 30 décembre 2011.

Montant du PTZ+ : une réduction des quotités de financement


Le montant du PTZ+ est égal à une certaine quotité du coût total de l'opération, limitée par des plafonds jusque-là compris entre 5 % et 40 % en fonction de la localisation du logement, de sa performance énergétique et de son caractère neuf ou ancien. Désormais, pour les prêts émis à compter du 1er janvier 2012, cette quotité est comprise entre 10 % et 40 % mais pourra être abaissée dans le neuf, entre 5 % et 30 % lorsque la performance énergétique du logement sera inférieure à certains niveaux, ainsi que le prévoit l'article 1er, 5° du décret du 30 décembre 2011.
Mais le même texte précise que pour un logement qui ne bénéficie pas du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », défini au 5° de l'article 2 de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique », la quotité est abaissée.

Remboursement du PTZ+ : une durée limitée à 25 ans


La fraction du prêt faisant l'objet d'un différé de remboursement et la durée de chacune des périodes de remboursement sont fixées par l'article 1er, 7° du décret du 30 décembre 2011, codifié à l'article R. 31-10-11 du CCH. Il en ressort notamment que la durée du PTZ+ est raccourcie de 30 à 25 ans.
L'application d'un coefficient familial au revenu fiscal de référence permet de définir plusieurs profils ou « tranches » de remboursement. Pour déterminer la tranche de remboursement applicable à l'emprunteur et connaître les modalités de remboursement qui seront applicables au PTZ+ qui lui est octroyé, il convient de comparer le résultat qu'il obtient après application du coefficient familial à son revenu fiscal de référence avec les tranches de revenus, également fixées par le même texte.

Laurence Dartigeas-Reynard
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

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