Loi Carrez : connaître la jurisprudence pour éviter les litiges

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Les textes, issus de la loi Carrez, imposant de mentionner, dans toute promesse ou tout contrat de vente, la superficie privative du lot ou de la fraction de lot de copropriété objet de la vente, se révèlent délicats à mettre en oeuvre. La jurisprudence vient à leur secours, même si les décisions rendues au fond ne sont pas toujours généralisables.

La loi Carrez « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété » est intégrée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est complétée par les dispositions des articles 4-1, 4-2 et 4-3 du décret du 17 mars 1967. Cette loi d'ordre public s'inscrit dans un souci de transparence des ventes de lots de copropriété. Elle ne profite qu'à l'acquéreur qui peut, en l'absence de mention de la superficie privative dans l'acte, soulever la nullité de celui-ci et, en cas de différence de plus de 5 % entre la surface figurant dans l'acte et la surface réelle, obtenir une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, le tout enfermé dans un certain délai (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, mod. par L. n° 96-1107, 18 déc. 1996, art. 1er). Cependant, la pratique va révéler que ce qui, à la lecture des textes, constitue un simple calcul arithmétique, soulève en réalité de nombreuses difficultés, tant en ce qui concerne le champ d'application de la loi, que les modalités de calcul de la superficie ou les sanctions de l'obligation légale.

CHAMP D'APPLICATION DE LA LOI CARREZ

L'article 46 de la loi de 1965 faisant référence à « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat », les praticiens se sont interrogés sur l'étendue des avant-contrats concernés par la mention de la superficie privative. La jurisprudence apporte certains éclaircissements.

La loi Carrez ne s'applique pas aux congés pour vendre

La question de l'application de l'article 46 au congé pour vendre délivré au locataire en application de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il vaut offre de vente à son profit, a fait l'objet de controverses doctrinales et jurisprudentielles jusqu'à ce que l'article 190 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, modifie l'alinéa 1er du II de l'article 15 en précisant expressément que « les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement ». Et peu importe que le congé ne reproduise pas le texte de l'article 15, II dans sa rédaction issue de la loi SRU, la cour d'appel de Paris puis la Cour de cassation jugeant que l'omission de cette disposition ne cause aucun grief au locataire et ne peut de ce fait entraîner le prononcé de la nullité du congé (CA Paris, 6e ch. sect. C, 16 déc. 2008, n° 07/03129, Chambard c/ Solis Guttierez : AJDI 2009, p. 457 ; Cass. 3e civ., 3 févr. 2009, n° 07-21.484, n° 193 D, Coll c/ SNC Cofimab et a.).

La loi Carrez ne s'applique pas aux ventes forcées

S'est également posée la question de la mention du mesurage dans le cahier des charges préalable à une vente sur adjudication. Si, dans une réponse ministérielle, il avait été estimé que les ventes par adjudication devant le tribunal, sur licitation ou sur saisie immobilière, entraient dans le champ d'application de l'article 46 (Rép. min. n° 48586 : JOAN Q, 31 mars 1997, p. 1683), la Cour de cassation en a décidé autrement. La deuxième chambre civile considère en effet qu'un jugement d'adjudication sur saisie immobilière ne constitue pas un contrat réalisant ou constatant une vente au sens de l'alinéa 1er de l'article 46 (Cass. 2e civ., 3 oct. 2002, n° 00-18.395, n° 939 P + B + R, Sté Pro. G c/ Synd. des copr. de la résidence Viola à Biarritz : Bull. civ. II, n° 199 ; AJDI 2003, p. 41, note Rouquet). De ce fait, il n'y a pas lieu d'insérer au cahier des charges la superficie de la partie privative du ou des lots de copropriété objet de la vente. En revanche, le texte est applicable aux adjudications volontaires ou aux ventes sur licitation.

La loi Carrez s'applique aux ventes portant sur un lot ou une fraction de lot

La formule assez large de l'alinéa 1er de l'article 46 faisant référence à « tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot » a suscité et suscite encore des interrogations conduisant les tribunaux à préciser les conditions d'application de ce texte. C'est au regard de l'objet de la vente, à savoir le lot ou la fraction de lot, que les principales décisions ont été rendues.

La référence à la notion de lot exclut l'application de la loi Carrez à la vente de maison individuelle, sauf à ce qu'elle constitue un ou plusieurs lots au sein d'une copropriété dite horizontale (Rép. min. n° 31970 : JOAN Q, 27 janv. 2009, p. 825).

Pour la Cour de cassation, la vente à une même personne de l'intégralité des lots composant l'immeuble entraîne la disparition de la copropriété. Dès lors, la loi Carrez n'est pas applicable et il n'y a pas lieu de procéder au mesurage de l'article 46 (Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 06-19.650, n° 151 P + B, Simonet c/ Bodet et a. : Bull. civ. III, n° 25).

La question est en revanche moins tranchée pour ce qui concerne les ventes d'immeuble à construire. Si les ventes de lots de volume et les ventes de terrains à bâtir ne sont pas concernées par l'article 46 en ce qu'elles ne portent pas sur un lot à proprement parler, la question peut se poser en pratique en présence de la vente d'un ou plusieurs lots d'un immeuble à construire soumis au statut de la copropriété. Il semble que seules deux décisions aient été rendues sur ce point, qui plus est contraires, la Cour de cassation n'ayant pas encore pris position. C'est ainsi que la cour d'appel de Pau a considéré que, nonobstant une réglementation spécifique sur les immeubles à construire (en l'occurrence l'article R. 261-13 du CCH imposant d'indiquer la superficie avec un plan coté du local), « l'application de ce texte (art. 46) ne saurait en effet être écartée dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement de lots déjà constitués en copropriété » (CA Pau, 1re ch., 27 nov. 2007, Marcon c/ SARL A. Nouste). La cour d'appel de Chambéry s'est au contraire appuyée sur l'existence de dispositions spéciales pour juger que celles de « l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux ventes en état futur d'achèvement de lots de copropriété qui font l'objet de dispositions spécifiques aux articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation » (CA Chambéry, 16 déc. 2008, n° 07/02323, SARL Almpay et a. c/ Orlhac). Bien que cette question n'ait pas été abordée dans ces deux arrêts d'appel, la véritable difficulté, si l'on devait considérer que l'article 46 était applicable aux ventes d'immeubles à construire, est relative au délai d'action ouvert par la loi, à savoir un an, délai difficilement compatible avec une opération de vente d'immeuble en état futur, dans laquelle il s'écoule généralement plus d'une année entre la conclusion de l'acte authentique et la livraison de l'appartement.

La loi Carrez s'applique aux ventes de lots en bloc

Après plusieurs décisions ayant estimé que la loi Carrez n'était pas applicable dans le cadre d'une vente « en bloc » de plusieurs lots pour un prix global, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge au contraire en 2007, dans un arrêt de principe, que « l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la vente d'un ensemble de lots de copropriété » (Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-13.796, n° 328 P + B, SCI WBBSM c/ Sté Poroux Paris et a. : Bull. civ. III, n° 45).

CALCUL DE LA SUPERFICIE PRIVATIVE

C'est l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 qui renseigne principalement sur la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot devant être prise en compte pour le calcul de surface. Selon ce texte, il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. En outre, l'article 4-2 exclut les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2, et l'article 46, alinéa 3, de la loi de 1965 rejette expressément le mesurage pour les caves, garages et emplacements de stationnement.

Là encore, la jurisprudence aide à l'interprétation des textes.

Pas de droit de jouissance sur partie commune dans la superficie privative

La question s'est posée de savoir si le droit de jouissance attaché à un lot doit être inclus dans la partie privative objet du mesurage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, s'appuyant sur un précédent arrêt du 6 juin 2007 ayant jugé qu'un droit de jouissance exclusif sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, en a logiquement déduit qu'un tel droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne doit pas être l'objet d'un mesurage dans le cadre de la loi Carrez (Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-15.314, n° 20 P + B, Denos c/ Haas : Bull. civ. III, n° 8 ; D. 2008, p. 354, obs. Rouquet). Cette position a été confirmée depuis (Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540, n° 950 P + B, Grail c/ Ladon et a. : Bull. civ. III, n° 149).

Seules les parties privatives entrent dans le calcul de la superficie Carrez

Une autre difficulté est celle des lots qui ont été transformés et dont la définition figurant au règlement de copropriété n'est pas conforme à la situation matérielle au jour de la vente. La Cour de cassation juge dans cette situation qu'une pièce dénommée « cave » dans le règlement de copropriété, mais transformée en habitation après autorisation de l'assemblée générale, d'une superficie supérieure à 8 m2 et d'une hauteur supérieure à 1,80 m faisait partie intégrante de la partie privative du lot litigieux et « devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.550, n° 1155 P + B, Bares et a. c/ Denis et a. : Bull. civ. III, n° 217 ; D. 2008, p. 161, obs. Forest).

A l'inverse, une loggia close avec un simple accord du syndic et donc sans autorisation de l'assemblée générale, est une partie commune qui ne peut être prise en compte au titre de la superficie privative soumise au mesurage (CA Paris, 2e ch. sect. A, 26 mars 2008, n° 07/13047, Castro c/ Nitenberg et a.).

La Cour de cassation s'est également prononcée sur le problème délicat des combles aménagés ne figurant ni dans l'état descriptif de division ni dans l'acte de vente. Elle rejette ainsi le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel selon lequel, bien qu'accessibles uniquement par le lot objet de la vente, les combles devaient être considérés comme parties communes et de ce fait exclus du mesurage, ceux-ci comportant une « volumineuse gaine VMC » à l'utilité de tous les copropriétaires et alors qu'il résultait de deux assemblées générales que le syndicat considérait que ces combles relevaient des parties communes (Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 09-12.908, n° 1481 D, Cressey c/ Duchêne et a.). A défaut de démontrer que les combles constituaient une partie privative, les vendeurs n'établissaient donc pas qu'ils entraient dans le mesurage loi Carrez.

Remarque : intéressant également, un arrêt de la cour d'appel de Paris considérant qu'un « escalier léger, aisément démontable et remplaçable par un escalier escamotable pour accéder à la mezzanine » ne peut pas être assimilé à une cage d'escalier expressément exclue du mesurage par l'article 4-1 du décret de 1967 (CA Paris, 2e ch. sect. A, 4 févr. 2009, n° 07/20033, Migot c/ Chatel). L'emprise de cet escalier doit donc être comptabilisée dans le calcul de la superficie privative.

SANCTIONS EN CAS DE SUPERFICIE ABSENTE OU ERRONEE

En l'absence d'indication de la superficie, le bénéficiaire de la promesse peut, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente, et sous réserve que ce dernier ne comporte pas non plus la mention obligatoire, soulever la nullité de l'acte.

Mais surtout, en cas de différence de plus de 5 % entre la surface figurant dans l'acte et la surface réelle, l'acquéreur peut, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente, engager une action en diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure. C'est ce dernier cas de figure qui est, de loin, le plus fréquent, et donne lieu à une abondante jurisprudence.

Diminution proportionnelle du prix

A noter tout d'abord un arrêt du 9 février 2010 qui, à la différence d'un précédent arrêt du 13 mars 2007, considère que l'action en diminution du prix ne peut s'appuyer que sur le mesurage figurant dans l'acte authentique dont l'inexactitude ne peut être suppléée par les mentions figurant dans l'avant-contrat (Cass. 3e civ., 9 févr. 2010, n° 09-12.266, n° 199 D, SAS Norisko immobilier c/ Chesse et a.).

On sait ensuite que l'action en diminution n'est pas soumise à l'existence d'un préjudice, la connaissance que peut avoir l'acquéreur du caractère erroné du mesurage, et donc sa mauvaise foi, étant ici sans incidence (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.676, n° 1221 P + B, Ragusa c/ Maures et a. : Bull. civ. III, n° 218 ; D. 2008, p. 161, obs. Forest).

De même, l'action engagée au visa de l'article 46 porte sur la restitution d'une partie du prix et ne constitue pas une action indemnitaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que frais notariés et droits d'enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant (CA Paris, 2e ch. sect. B, 7 mai 2009, n° 08/05706, Calley Saint-Paul de Sincay c/ Breitkopf et a.). La même chambre précise aussi qu'une telle demande nécessite de démontrer une faute du vendeur en lien direct avec le dommage dont l'acquéreur réclame la réparation, tout en rappelant que « l'action en diminution du prix, si elle triomphe, permet le dépôt d'une demande en restitution (auprès de l'administration fiscale) de la fraction des droits d'enregistrement afférente à la diminution de prix effectivement obtenue » (CA Paris, 2e ch. sect. B, 2 avr. 2009, n° 07/12659, SMABTP c/ Baudoin et a.).

Recours du vendeur

Autre source de litiges, le vendeur qui succombe peut-il demander la garantie du professionnel qui a procédé au mesurage erroné, voire celle de l'agent immobilier ou du notaire rédacteur ?

La Cour de cassation répond par la négative en ce que « la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu » (Cass. 1re civ., 5 févr. 2009, n° 07-18.057, n° 104 D, Siegendaler c/ SARL Agence immobilière du Vignoble et a. : AJDI 2009, p. 317, obs. Porcheron).

En revanche, le vendeur pourra se faire indemniser de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une superficie moindre (CA Paris, ch. 4-1, 1er oct. 2009, n° 08/10262, SARL Gaillard transaction c/ Negro et a.). Le même arrêt retient la responsabilité de l'agent immobilier en ce que la « surface n'ayant pas été déterminée par un professionnel du mesurage, la société G., professionnel de l'immobilier, n'établit pas qu'elle a attiré l'attention du vendeur sur les conséquences d'une contestation de la superficie par les acquéreurs ».

La Cour de cassation vient récemment de statuer dans le même sens à l'égard du notaire rédacteur qui doit « attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure ». Elle précise également que la cour d'appel aurait dû se prononcer sur la possibilité d'obliger le notaire à garantir la restitution partielle du prix en présence d'un vendeur insolvable (Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 09-66.282, n° 324 P + B).

En tout état de cause, c'est au professionnel de rapporter la preuve qu'il a rempli son obligation de conseil.

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